Qu'est-ce que le leasing immobilier et comment fonctionne-t-il ?

Qu’est-ce que le leasing immobilier ?

Le leasing immobilier, aussi appelé location avec option d’achat (LOA immobilière), est une alternative au crédit immobilier classique qui permet d’acheter un bien progressivement. Il repose sur un fonctionnement simple : vous louez le logement pendant une durée déterminée avec la possibilité de l’acquérir à la fin du contrat.

Quelle différence avec le prêt social location-accession ?

Le prêt social location-accession (PSLA) est un dispositif spécifique destiné aux ménages avec des revenus modestes, et souhaitant devenir propriétaires. Il fonctionne sur le même principe que le leasing immobilier, mais avec des conditions encadrées par l’État.

Voici les différences clés entre le PSLA et le leasing immobilier :

• le PSLA est réservé aux logements neufs et soumis à des plafonds de revenus, contrairement au leasing immobilier, qui s’applique aussi aux biens anciens et n’a pas de critères de ressources ;
• le PSLA permet de bénéficier d’aides financières, comme une TVA réduite (5,5 %) et une exonération de taxe foncière pendant 15 ans ;
• le leasing immobilier est un contrat privé, négocié entre un vendeur et un acheteur potentiel, tandis que le PSLA est un dispositif réglementé avec des garanties pour l’acquéreur.

LOA appartement et maison : comment ça fonctionne ?

Mais le leasing immobilier, comment ça marche exactement ?

1. Un contrat est signé entre le propriétaire (vendeur) et l’occupant (locataire-acquéreur), précisant la durée de location et le prix d’achat futur.
2. Pendant la période de location, vous payez une redevance qui se divise en deux éléments : une indemnité d’occupation (comparable à un loyer) et une part d’épargne représentant environ 20 % du montant mensuel (cette épargne est ensuite déduite du prix de vente initial lorsque l’option d’achat est levée).
3. À la fin du contrat, vous avez le choix : acheter le bien en déduisant les sommes déjà versées ou renoncer à l’achat et quitter le logement.

Dans le cadre du leasing immobilier, une entreprise spécialisée joue souvent le rôle d’intermédiaire en facilitant la mise en relation entre le vendeur et le locataire-accédant. Elle peut également acheter le bien pour le proposer en location-accession. En plus de gérer les démarches administratives, elle sécurise les fonds destinés à l’épargne.

Comment se passe la levée de l’option d’achat ?

La levée de l’option d’achat correspond donc à l’étape où le locataire-accédant décide d’acheter définitivement le bien qu’il loue en leasing immobilier. À l’issue de la période de location définie dans le contrat, il peut exercer ce droit en finançant le solde du prix d’achat, diminué de l’épargne accumulée au fil des loyers.

La levée d’option d’achat en leasing immobilier se fait en trois étapes :

1. Confirmer sa décision d’achat : le locataire-accédant doit informer la société de leasing de son intention d’acheter le bien avant la date limite prévue dans le contrat. Cette confirmation se fait généralement par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception ou via un formulaire prévu dans le contrat). Si l’option d’achat n’est pas levée avant l’échéance, le contrat prend fin et le locataire doit quitter le logement sans récupérer les sommes déjà versées.
2. Obtenir un financement (si nécessaire) : si l’acquéreur ne dispose pas de la totalité des fonds, il doit souscrire un prêt immobilier pour financer l’achat. Les banques sont souvent plus enclines à accorder un crédit, car l’épargne accumulée pendant la période locative peut servir d’apport personnel. Découvrez pour cela notre simulateur de crédit immobilier !
3. Finaliser l’achat chez le notaire : une fois le financement obtenu, l’acte de vente définitif est signé chez le notaire. À ce stade, le prix de vente convenu dans le contrat est appliqué (sans modification), la part d’épargne accumulée est déduite du montant à payer et l’acquéreur devient officiellement propriétaire du bien.

Leasing immobilier : à qui s’adresse-t-il ?

Le leasing immobilier est une option pour ceux qui peinent à décrocher un crédit bancaire classique : jeune actif, indépendant, intermittent, profession libérale ou personnes sans apport. Ce dispositif vous offre une alternative pour accéder à la propriété sans passer immédiatement par un emprunt. 

C’est aussi une option si vous êtes dans une phase transitoire : crédit en cours, séparation, attente de la vente d’un bien… Autant de situations qui peuvent temporairement bloquer un financement bancaire. 

Le principe ? Vous êtes solvable, c'est-à-dire capable de rembourser un prêt, mais pas encore finançable aux yeux des banques. Le leasing immobilier vous permet de contourner ces blocages, tout en vous laissant le temps d’optimiser votre dossier pour obtenir un crédit dans de meilleures conditions.

Quels sont les avantages du leasing immobilier ?

Les avantages pour le locataire-accédant 

L’un des principaux atouts du leasing immobilier, c’est qu’il permet d’accéder progressivement à la propriété sans souscrire immédiatement un crédit immobilier. L’acquéreur commence par louer le bien pendant plusieurs années avant d’avoir la possibilité d’en devenir propriétaire en levant l’option d’achat à la fin du contrat. 

Vous n’avez pas non plus besoin de disposer d’un apport personnel dès le départ. L’épargne accumulée à travers les mensualités sert de capital de départ en cas d’achat. Si le locataire décide finalement de ne pas acheter, cette somme lui est entièrement restituée à la fin du contrat. De plus, un accord entre les deux parties peut permettre de prolonger la phase locative si besoin. 

Dès la signature du contrat, le prix du bien est fixé et ne pourra pas être modifié, même en cas d’évolution du marché immobilier. Cette stabilité permet au locataire-accédant d’acheter à un tarif prévisible, sans craindre une hausse des prix. 

Enfin, ce dispositif offre aussi la possibilité de vivre dans le logement avant de s’engager définitivement. Cela permet d’évaluer son confort, son emplacement et son adéquation avec ses besoins avant de prendre une décision d’achat. Tout au long de la période de location, le locataire-accédant fait aussi des économies : il n’a pas à payer la taxe foncière ni les charges qui incombent habituellement aux propriétaires, ce qui réduit son budget mensuel avant l’achat. 

Les avantages pour le propriétaire 

Plutôt que de laisser un logement vacant, le propriétaire perçoit des loyers pendant plusieurs années tout en ayant la garantie d’une éventuelle vente à terme. Cette formule permet d’attirer des acquéreurs potentiels qui ne peuvent pas acheter immédiatement. 

Dans la mesure où le montant de la transaction est déterminé dès la signature du contrat, il ne peut pas être renégocié par le locataire-accédant : cela offre une sécurité financière au vendeur.

Quels sont les inconvénients du leasing immobilier ?

Si le leasing immobilier facilite l’accès à la propriété, il engendre des frais supplémentaires qui alourdissent le coût total du projet. En effet, l’entreprise de leasing se rémunère à travers plusieurs prélèvements tout au long du contrat :

• frais de dossier et d’accompagnement lors de la mise en place du leasing ;
• frais de gestion pendant la période de location ;
• commission au moment du rachat, qui peut représenter jusqu’à 5 % du prix du bien.

De plus, si le locataire-accédant renonce à l’achat en fin de contrat, il devra également s’acquitter de frais de remise en vente du bien, estimés autour de 1 % du prix du logement. Cette situation peut donc s’avérer coûteuse pour ceux qui ne finalisent pas l’acquisition.

La dernière contrainte majeure concerne le prix de vente, déterminé dès la signature du contrat. Contrairement à une acquisition classique, l’acheteur ne pourra pas renégocier à la baisse s’il découvre un défaut dans le logement. À l’inverse, le propriétaire est également engagé sur ce prix et ne pourra pas le revoir à la hausse même si le marché immobilier local devient plus favorable. 

Quels éléments figurent sur un contrat de leasing immobilier ?

La société de leasing signe l’acte de vente avec le propriétaire du bien, puis établit un contrat de location-accession avec le futur acheteur. Pour être valide, ce contrat doit préciser plusieurs éléments essentiels : 

• l’identification du logement ;
• le prix de vente fixé à l’avance, sans possibilité d’augmentation pendant la période de location ;
• la durée du contrat, incluant la date d’entrée dans le bien et la limite pour lever l’option d’achat ;
• le montant de la redevance, avec la répartition entre l’épargne et l’indemnité d’occupation ;
• les charges mensuelles et les frais associés ;
• les garanties comprises dans l’accord ;
• les modalités en cas de résiliation ou de non-achat à l’échéance du contrat.