Calculer sa capacité d'emprunt en 2025

Lors d'un projet immobilier, définir le prix des biens vers lesquels on peut se tourner n'est pas toujours évident. Pour identifier au mieux la fourchette à laquelle on peut prétendre, définir sa capacité d'emprunt est impératif. Voici ce qu'il faut savoir à son propos :

• la capacité d'emprunt désigne le montant total qu'il est possible d'emprunter à la banque ;
• elle est calculée en fonction de vos revenus et de vos charges, en tenant également compte des conditions du crédit immobilier envisagé ;
• la capacité d'emprunt n'est pas à confondre avec la capacité d'achat ;
• le calcul du taux d'endettement est une notion très importante, déterminante pour la capacité d'emprunt ;
• passer par un simulateur et faire appel à un courtier est un moyen rapide, simple et efficace pour déterminer avec précision votre capacité d'emprunt et monter un dossier solide pour démarcher efficacement les banques.

Capacité d'emprunt : définition

Avant d'estimer votre capacité d'emprunt, un zoom sur sa définition exacte est utile ! En effet, il ne faut pas la confondre avec la capacité d'achat.

Définition

La capacité d'emprunt désigne le montant total en euros que vous pouvez emprunter auprès de la banque dans le cadre de votre projet immobilier. Elle prend notamment en compte :

• l'ensemble de vos revenus (salaire, primes, etc) ;
• l'ensemble vos charges (mensualités, impôts, etc.) ;
• les caractéristiques du crédit immobilier (durée, taux d'intérêt, etc.).

Différence entre capacité d'emprunt et capacité d'achat

Si la capacité d'emprunt vous permet de calculer votre budget pour un prêt immobilier, la capacité d'achat désigne quant à elle l'enveloppe totale que vous pouvez consacrer à l'achat en lui-même.

Il intègre donc votre apport personnel et d'éventuels prêts aidés, mais déduit l'ensemble des frais annexes qui s'adossent au financement du bien (frais de notaire, rémunération du courtier le cas échéant, etc.). Concrètement, il s'agit du prix maximal du bien que vous pouvez viser sur le marché immobilier.

Capacité d'achat = capacité d'emprunt + apport personnel + éventuels prêts aidés – frais annexes

Quelles sont les conséquences de la capacité d'emprunt sur le choix du bien immobilier ?

Vous l'aurez compris, plus la capacité d'emprunt est élevée, plus les porteurs de projet sont à même de cibler un bien immobilier d'un prix important. En évaluant cette capacité avec précision, vous êtes en mesure de définir une fourchette précise du prix des maisons ou appartements auxquels vous pouvez prétendre.

En outre, il est bon de mentionner qu'une capacité d'emprunt importante est généralement synonyme de revenus stables et d'une situation financière favorable. Un point très positif au moment de monter votre dossier emprunteur et de le présenter aux différents établissements bancaires ou au courtier à qui vous avez fait appel.

Comment est calculée la capacité d'emprunt ?

Pour évaluer avec précision sa capacité d'emprunt, plusieurs éléments sont à prendre en considération

Les critères pris en compte par les banques

À moins de réaliser un achat comptant, un crédit immobilier est nécessaire pour acheter un logement. Pour calculer votre capacité d'emprunt, les banques s'appuient principalement sur vos revenus et sur vos charges. Le taux d'intérêt et la durée du crédit sont aussi des critères déterminants.

L'établissement bancaire définit votre capacité en calculant la différence entre l'ensemble de vos rentrées d'argent et l'ensemble de vos dépenses, mais aussi et surtout sur une notion très importante : le taux d'endettement. En effet, celui-ci détermine quelle mensualité maximum vous pouvez assumer.

Ainsi, vous pouvez vous baser sur le calcul suivant pour déterminer approximativement votre capacité d'emprunt totale :

Capacité d'emprunt totale = ((revenus - charges) x 35 / 100) x durée (en mois)

Le taux d'endettement et sa limite légale

Le taux d'endettement permet de protéger les emprunteurs et l'équilibre de leur budget, en conservant des mensualités raisonnables. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a défini une limite : votre taux d'endettement ne peut, sauf rares exceptions, excéder 35 %.

Le taux d'endettement se calcule comme suit :

Taux d'endettement = (charges fixes / revenus fixes nets du foyer) x 100

À noter qu'outre le taux d'endettement, les banques regardent aussi le reste à vivre avant de vous accorder un prêt. Il s'agit de la somme qu'il vous reste dans le mois, une fois toutes vos dépenses contraintes payées (donc après paiement de votre mensualité de prêt). Ceci, toujours dans le but que le remboursement de votre prêt n'étouffe pas votre budget et pour prévenir les situations de surendettement.

Quels revenus sont considérés dans le calcul ?

Sans surprise, les revenus à considérer pour calculer votre capacité d'emprunt sont les mêmes que les revenus pris en compte dans un prêt immobilier.

Le salaire mensuel

Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous devez prendre en compte votre salaire mensuel net, avant impôt sur le revenu.

Les primes et bonus

Les primes exceptionnelles, d'intérêt et de participation ne sont généralement pas prises en compte. Par contre, le salaire variable et les commissions peuvent l'être, souvent dans le cas d'une ancienneté de plus de trois ans et en se basant sur une moyenne des revenus nets des deux ou trois dernières années.

Les revenus locatifs

Ils sont un plus non négligeable. Si vous demandez un crédit immobilier, la banque les retiendra souvent à hauteur de 70 %. Il est donc important d'en tenir compte pour les intégrer à vos revenus lorsque vous utilisez un simulateur de crédit immobilier pour calculer votre capacité d'emprunt.

Les autres revenus

Les pensions comme la retraite et les rentes, si elles sont versées pendant la majeure partie de la durée du crédit, peuvent être retenues par la banque pour calculer votre crédit immobilier. Vous pouvez donc parfois les compter comme des revenus dans votre calcul de capacité d'emprunt. Il en va de même pour la prestation compensatoire en cas de divorce.

Les charges prises en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt

Les charges à prendre en compte pour calculer votre capacité d'emprunt sont aussi les mêmes que celles retenues par la banque quand elle étudie votre demande de prêt. Ainsi, on peut notamment mentionner :

• les éventuels crédits (à la consommation ou immobilier) que vous continuerez à rembourser une fois le nouveau prêt en place ;
• les loyers qui perdurent après la mise en place du prêt ;
• les éventuelles pensions que vous versez.

Quels sont les documents nécessaires pour estimer la capacité d'emprunt ?

Afin d'estimer au plus juste votre capacité d'emprunt, il est nécessaire de vous munir de certains documents. Si vous faites appel à un courtier ou que vous vous rapprocher d'un établissement bancaire, il vous sera demandé de fournir :

• votre pièce d'identité et un justificatif de domicile ;
• vos derniers bulletins de salaire ;
• vos derniers relevés de compte ;
• vos derniers avis d'imposition ;
• un relevé de vos éventuels plans d'épargne ;
• un justificatif en cas d'apport personnel ;
• le tableau d'amortissement de vos prêts en cours.

Ces documents, nécessaires au montage de votre dossier emprunteur, permettent d’avoir rapidement une idée précise de votre capacité d’emprunt et de votre solvabilité.

Quelles sont les erreurs à éviter lors de l’estimation de la capacité d’emprunt ?

Le plus gros piège quand il est question d’évaluer sa capacité d’emprunt est de surestimer ses revenus. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de faire particulièrement attention au moment de calculer votre taux d’endettement.

En effet, il arrive fréquemment qu’un emprunteur voit sa demande rejetée par les banques en raison d’un projet jugé trop risqué. Autrement dit, mieux vaut jouer la sécurité, quitte à sous-évaluer légèrement votre capacité d’emprunt.

Aussi, il est bon de rappeler l’importance de la durée souhaitée pour le crédit immobilier ainsi que le niveau des taux d’intérêt du moment. Un taux très favorable peut vous permettre d’envisager une capacité d’emprunt supérieure à ce que vous avez imaginé.

Calcul de capacité d’emprunt : exemples

Pour avoir une première idée du montant que vous pouvez obtenir d'une banque en fonction de vos revenus, vous pouvez utiliser notre simulateur.

Prenons un exemple d'utilisation : deux personnes ont des revenus de 3 800 euros nets mensuels. Ils n'ont pas d'autre prêt en cours de remboursement et souhaitent acheter une maison ancienne. Ils disposent de 20 000 euros d'apport.

Ils utilisent le simulateur de capacité d'emprunt, qui leur donne ce résultat pour un emprunt sur 20 ans dans l’ancien :

Simulation de capacité d’emprunt

Détails du projet	Montant
Capacité d’emprunt	219 123 €
Apport personnel	+ 20 000 €
Frais de notaire	- 18 253 €
Capacité d’achat (hors PTZ)	220 870 €

Exemple à titre purement indicatif d'utilisation de la calculette réalisé en avril 2025 avec l’hypothèse d’un taux d’intérêt à 3,35 %.

Cela signifie qu'ils pourraient théoriquement emprunter 219 123 € euros sur 20 ans selon cette simulation.

Un autre exemple d'utilisation : une personne souhaite acheter un appartement neuf et n'a pas de crédit en cours. Ses revenus sont de 2 800 € nets mensuels et il bénéficie d'un apport personnel de 30 000 €. Il simule sa capacité d'emprunt sur 25 ans à l'aide de notre calculette :

Simulation de capacité d’emprunt

Détails du projet	Montant
Capacité d’emprunt	185 562 €
Apport personnel	+ 30 000 €
Frais de notaire	- 5 660 €
Capacité d’achat (hors PTZ)	209 902 €

Exemple à titre purement indicatif d'utilisation de la calculette réalisé en avril 2025 avec l’hypothèse d’un taux d’intérêt à 3,45 %.

À noter que notre outil estime également votre capacité d'emprunt sur différentes durées de prêt immobilier. Ainsi, dans notre exemple, la personne se verrait indiqué :

• 95 008 € sur 10 ans ;
• 131 499 € sur 15 ans ;
• 161 459 € sur 25 ans.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Plusieurs actions peuvent vous aider à optimiser votre capacité d’emprunt.

Réduire ses charges fixes

Pour améliorer votre capacité d'emprunt, l'un des leviers est de baisser votre taux d'endettement. Par exemple, si vous avez un crédit à la consommation en cours, soldez-le si possible avant de demander votre prêt immobilier.

Augmenter son apport

Un apport plus conséquent vous permettra d'obtenir une enveloppe globale plus importante pour l’achat. Une épargne salariale, une donation ou un héritage peuvent ainsi venir enrichir votre apport. Conservez néanmoins toujours une épargne résiduelle « de sûreté ».

Allonger la durée du crédit

Un crédit étalé sur une plus longue durée vous permet d'emprunter plus, mais ne perdez pas de vue que, plus le prêt immobilier est long, plus il est cher, avec des intérêts plus élevés.

Penser aux prêts aidés

Prêt à taux zéro, prêt action logement... Il existe des prêts aidés qui peuvent vous aider à finaliser votre projet.

Passer par un courtier immobilier

Votre capacité d'emprunt dépend aussi des taux immobiliers du moment. En comparant les conditions des différentes banques et en négociant auprès de ses partenaires, un courtier peut vous accompagner pour optimiser votre dossier.