Calculer votre budget pour un achat immobilier

Calculer votre budget immobilier : à quoi ça sert ?

Définir précisément votre budget immobilier apporte différents avantages.

1. Si vous êtes en recherche de bien : vous pouvez vous informer sur les prix du marché immobilier dans le secteur que vous visez et en ayant une idée de votre enveloppe en tête, vous pouvez mieux cibler les logements qui correspondent à votre profil pour votre investissement, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement.
2. Si vous avez trouvé un bien, vous pouvez vérifier si le projet est réalisable. Vous pouvez aussi effectuer une estimation de l’achat de votre maison ou de votre appartement afin de gérer votre budget plus efficacement et établir un plan de financement (dans l’optique de réaliser des travaux ou des aménagements par exemple).

Que faut-il inclure dans le calcul de votre budget immobilier ?

Les revenus à prendre en compte

Toutes les recettes fixes et régulières sont à lister, à savoir :

• le salaire net ;
• les pensions et les allocations familiales peuvent être comptabilisées si elles sont prévues sur toute la durée du crédit ;
• les revenus locatifs (la banque en tient compte à 70 %, les 30 % qui restent couvrent les éventuelles vacances locatives).

Les charges à prendre en compte

Ces charges peuvent se classer en deux catégories :

• les dépenses de vie courante : factures régulières (énergie, eau…), abonnement téléphonique et Internet, mensualités de prêts à la consommation, impôts sur le revenu… Ce sont des charges qui vont être sensiblement identiques, ou qui vont perdurer une fois que vous serez propriétaire (c’est le cas des crédits à la consommation..) ;
• les frais liés à la vente immobilière, comme les frais d’agence et les frais de notaire.

 

Les frais liés à l’emprunt

En souscrivant un crédit immobilier, vous réglez une mensualité qui rembourse le capital et les intérêts. Vous payez aussi d’autres dépenses inhérentes à l’emprunt, telles que les frais de garantie, les frais de dossier et l’assurance emprunteur.

Les dépenses à venir une fois propriétaire

Pour ne pas être pris au dépourvu, voici les autres charges qui sont à prévoir pour votre investissement et une fois que vous serez propriétaire (elles varient selon les projet immobiliers et votre situation) :

• les frais de déménagement et d’aménagement ;
• éventuellement le coût des travaux de rafraîchissement ou de rénovation ;
• la taxe foncière ;
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ;
• les charges de copropriété si vous achetez un bien dans une résidence ou dans un immeuble.

L’apport personnel pour votre prêt

Il s’agit d’un élément important de votre budget immobilier car les établissements bancaires s’y attachent. Sans cela, il est réellement difficile d’obtenir un financement. Cette épargne est le signe pour les établissements bancaires que :

• vos revenus suffisent à votre train de vie ;
• vous savez gérer votre budget ;
• vous êtes en mesure d’économiser ;
• vous êtes impliqué dans votre projet immobilier.

En règle générale, l’idéal est de disposer d’environ 20 à 30 % du montant de la transaction pour que votre dossier soit solide aux yeux des banques (en pratique, elles exigent un minimum de 10 % pour couvrir les frais de notaire et de garantie) et que la mensualité maximale acceptée par les banques ne soit pas atteinte.

L’apport personnel pour votre acquisition peut se constituer :

• d’une épargne : Livret A, LDDS (livret de développement durable et solidaire), PEL (plan épargne logement…), assurance-vie… ;
• de donations ou d’héritages ;
• des participations aux bénéfices de votre entreprise…

Les aides disponibles pour financer un achat immobilier 

Si vous êtes primo-accédant, il existe plusieurs types de prêts aidés pour financer votre projet : 

• le prêt à taux zéro (PTZ) ; 
• le prêt d'accession sociale ; 
• le prêt conventionné (PC).

Comment calculer votre capacité d’emprunt avec tous ces éléments ?

Une fois que vous avez listé toutes les charges et tous les revenus, vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt. C’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de votre profil et de la réglementation en vigueur.

Attention, il est à noter cependant que la capacité d’emprunt évolue en fonction de la durée du prêt car elle dépend du taux d’intérêt qui est systématiquement plus élevé quand la durée est plus longue.

Exemple de calcul de budget immobilier

Votre capacité d’emprunt est étroitement liée à votre taux d’endettement (le rapport entre vos charges et vos recettes). Celui-ci est encadré par la loi. Il ne peut pas dépasser les 35 % selon les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF).

Voici comment les établissements bancaires calculent votre capacité d’emprunt totale selon votre salaire :

capacité d’emprunt totale = [(revenus - charges) x 35 %] x durée d’emprunt en mois

La capacité d’emprunt est à différencier de la capacité d’achat, qui représente l’enveloppe budgétaire globale. Celle-ci se calcule selon la formule suivante :

capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel + prêts aidés - frais de notaire

Voici un exemple simple de simulation de capacité d'emprunt et d'achat :

• vous gagnez 2 500 € par mois ;
• vous avez un crédit auto et vos mensualités sont de 200 € ;
• vous disposez d’un apport personnel d'un montant de 20 000 € ;
• vous envisagez d’acheter dans l’ancien (les frais de notaire sont de l’ordre de 7 à 8 % du montant du bien).

Votre capacité d’emprunt est alors de 109 212 € sur 20 ans. Votre capacité d’achat est de 118 505 € (frais de notaire de 10 707 € inclus).

*Ces informations sont données à titre indicatif et selon une simulation réalisée sur notre site en juillet 2025.

Elles ne comportent aucune garantie sur la faisabilité de votre dossier et l’établissement de crédit reste seul décisionnaire du montant, du taux et de la durée du crédit qu’il est susceptible de vous accorder en fonction de la typologie de votre dossier. 

Utiliser les calculettes à votre disposition

Rassurez-vous ! Pour une simulation de prêt immobilier plus simple et rapide, nos outils de calcul en ligne vous offrent la possibilité de calculer votre capacité d’emprunt.

En bref, comment calculer votre budget pour un achat immobilier ?

Pour réaliser une estimation de votre budget immobilier, il faut :

• calculer votre capacité d'emprunt ;
• déterminer votre apport personnel ;
• définir le coût lié à la vente immobilière ;
• tenir compte des modalités d’emprunt (taux d’intérêts, assurance emprunteur…) ;
• faire une simulation des aides financières possibles (éco-prêt à taux zéro, PTZ, MaPrimeRénov’, prêt épargne logement…).

Questions fréquentes sur le calcul du budget immobilier   

Quel est le budget moyen pour l’achat d’un appartement en France ?

D'après l'analyse du marché immobilier publiée par Century21, en janvier 2025, le coût moyen d'une maison ancienne était de 265 211 euros en 2024.

À titre d’information, selon le site SeLoger, le prix au m² médian de l'immobilier en France en juillet 2025 est :

• de 3 863 € pour un appartement ;
• de 2 523 € pour une maison.

Comment augmenter votre budget immobilier ?

Il existe plusieurs astuces pour optimiser votre enveloppe pour l'achat de ce bien et augmenter votre capacité d'emprunt :

• augmenter l’apport ;
• allonger la durée du crédit ;
• comparer les offres des banques ;
• réduire les charges fixes (remboursement d’un crédit à la consommation par exemple).

Quelles sont les erreurs courantes à éviter dans le calcul du budget immobilier 

Lorsque vous calculez votre budget immobilier, certaines erreurs courantes sont à éviter : 

• négliger le taux d'endettement ; 
• ne pas prendre en compte les frais annexes du projet ; 
• ne pas prendre en compte le coût des intérêts.