Est-on obligé de souscrire un assurance de prêt ?

Est-ce obligatoire de souscrire une assurance de prêt immobilier ? 

Il n’y a aucune obligation légale à souscrire une assurance de prêt immobilier au moment de votre emprunt. La banque ne peut théoriquement pas vous y contraindre. 

Dans les faits, il s’avère pratiquement impossible d’obtenir un prêt immobilier sans souscrire une assurance adossée à cet emprunt pour couvrir d’éventuels défauts de règlement des échéances de remboursement. Les banques exigent cette sécurité en contrepartie de l’acceptation de votre demande de prêt immobilier. 

Si l’emprunteur, dans le cas d'un sinistre prévu par le contrat, se retrouve dans une situation où il ne peut plus honorer ses mensualités de remboursement, c’est alors l’assurance qui a couvert le prêt qui prend le relais et se charge de rembourser le crédit immobilier.

Quelles sont les assurances obligatoires pour un prêt immobilier ? 

Le contrat d’assurance de prêt peut contenir de nombreuses garanties pour couvrir une grande diversité d'événements. Parmi elles, seules deux garanties sont obligatoires dans le cadre d'un investissement locatif. 

Il s’agit de la garantie décès et de la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Elles ne sont d'ailleurs pas légalement obligatoires mais là encore, aucune banque n’acceptera de vous prêter une importante somme d’argent sans que les garanties décès et PTIA ne soient souscrites. 

La garantie décès permet de protéger les proches de l’assuré en cas de décès afin qu’ils n’aient pas à assumer la prise en charge du remboursement des mensualités restantes du prêt. 

La garantie PTIA, pour sa part, permet de couvrir les emprunteurs qui se retrouveraient en incapacité de pouvoir exercer une activité professionnelle et donc de générer des revenus. Elle couvre également les personnes ayant besoin d’une assistance au quotidien pour tous les actes les plus communs de la vie et notamment les quatre actes ordinaires de la vie courante (se laver, se vêtir, se nourrir et se déplacer). Cette invalidité doit être présumée définitive et nécessiter le recours à l'assistance permanente et constante d’un tiers. 

Pour ces deux cas de figure et afin que la prise en charge soit effectuée, la PTIA doit intervenir avant l’âge limite prévu dans le contrat (60 ou 65 ans la plupart du temps). 

D’autres garanties peuvent être exigées dans le cas de l'achat d'une résidence principale ou secondaire :

• la garantie invalidité permanente totale (IPT) : l’indemnisation est versée en cas d’invalidité physique ou mentale avant 65 ans. Le taux d’invalidité est alors de 66 % au moins ;
• la garantie incapacité temporaire de travail (ITT) : l'indemnisation est versée lorsqu’un salarié se retrouve temporairement en incapacité d’exercer son travail après expiration du délai de carence. La durée d'indemnisation maximum est de 1 095 jours soit trois ans. 

D'autres garanties encore, sont facultatives mais exigées par certaines banques pour l'achat de votre résidence principale ou secondaire :

• la garantie invalidité permanente partielle (IPP) : l’indemnisation fonctionne sur le même principe sauf que le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66% ;
• la garantie MNO - maladie non-objectivable : elle protège contre les maladies non quantifiables par les professionnels de santé. Il s’agit notamment de la fatigue chronique, de troubles psychiques (dépression notamment), d’un épuisement (burn-out) ou encore des pathologies lombaires (sciatique, lombalgie, hernie etc.) ;
• enfin, la garantie perte d’emploi suite à un licenciement est toujours facultative. 

Renseignez-vous auprès des établissements bancaires pour connaître les garanties exigées. Chaque organisme a ses propres exigences en matière d’assurance emprunteur. Il est conseillé de faire jouer la concurrence afin de comparer plusieurs offres d’assurance de crédit immobilier. 

Tableau des différentes garanties de l’assurance de prêt

Obligation de souscription	Type de garantie
Obligatoire pour tout projet	Garantie décès
Obligatoire pour tout projet	Garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie)
Obligatoire pour résidence principale/secondaire	Garantie IPT (Invalidité Permanente Totale)
Obligatoire pour résidence principale/secondaire	Garantie ITT (interruption Temporaire de Travail)
Recommandée/obligatoire selon la banque pour résidence principale/secondaire	Garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle)
Recommandée/obligatoire selon la banque pour résidence principale/secondaire	Garantie MNO (Maladies non objectivables)
Facultative	Garantie perte d’emploi

Les alternatives à l’assurance de prêt immobilier 

D’autres garanties existent afin de couvrir le remboursement d’un crédit immobilier. Elles permettent à la banque de recouvrir les sommes prêtées si vous êtes en défaut de paiement. 

Il s’agit de : 

• l’hypothèque : l’emprunteur permet à la banque de saisir un bien immobilier dont il est propriétaire en cas de non-remboursement du capital et si aucune solution amiable n'a été trouvée. Cette garantie est rédigée par un notaire et elle coûte en moyenne 2 % du montant du prêt. Seule une part de la valeur du bien immobilier est retenue par la banque ;
• le nantissement : cette garantie fonctionne comme une hypothèque, mais concerne un bien meuble. Ce peut être un portefeuille d’actions ou un contrat d’assurance vie, par exemple ;
• le cautionnement : un organisme spécialisé s’engage à payer à la place de l’emprunteur, si celui-ci n’est pas en mesure de respecter ses engagements vis-à-vis de la banque. C’est la garantie la moins coûteuse pour l’emprunteur. 

Ces garanties nécessitent de disposer d’un patrimoine solide ou de ressources financières importantes pour convaincre les banques. Elles sont utilisées de manière exceptionnelle pour des dossiers emprunteurs très spécifiques.