Investir en SCPI : quelle durée pour optimiser son placement ?

Quelle est la durée conseillée pour un investissement en SCPI ?

Vous ne savez pas combien de temps conserver des SCPI ? La durée de détention des SCPI varie selon les objectifs de l’investisseur et du type de SCPI détenue.

• SCPI de rendement : ces SCPI, centrées sur des actifs immobiliers générant des revenus réguliers (bureaux, commerces), nécessitent une durée de détention d'environ 10 ans pour bénéficier pleinement de la revalorisation des parts et des rendements locatifs.
• SCPI fiscales : les SCPI Pinel, Malraux ou de déficit foncier imposent une durée de détention minimale comprise entre 9 et 12 ans.
• SCPI de plus-value : elles visent une valorisation à long terme. Une durée de détention de 23 ans, idéalement 30 ans, est conseillée pour réduire les impacts fiscaux des plus-values.

Pourquoi la durée de détention influence-t-elle la rentabilité d'une SCPI ?

La rentabilité des SCPI est étroitement liée à la durée de détention des parts, principalement en raison des frais associés, des cycles du marché immobilier et du rendement locatif.

1.Frais et rentabilité

Les frais d'acquisition, aussi appelés frais de souscription, s'élèvent en moyenne à 8-12 %. Ils s'amortissent sur plusieurs années, ce qui rend une revente rapide peu rentable.

Durée de détention SCPI de rendement

Durée de détention	Impact des frais	Rendement net estimé
Moins de 5 ans	Très élevé	Faible ou nul
Entre 5 et 10 ans	Modéré	Moyen
Supérieure à 10 ans	Frais amortis	Optimisé

Source : reim.bnpparibas.fr

2.Cycles immobiliers

Le marché immobilier suit les cycles économiques qui influencent la valorisation des biens détenus par les SCPI. Une durée de détention plus longue permet de bénéficier des phases de hausse du marché.

3.Rendement locatif

Il est important de bien comprendre le fonctionnement des SCPI pour savoir combien de temps les conserver. Les SCPI génèrent des revenus locatifs réguliers redistribués sous forme de dividendes. Ces rendements augmentent avec le temps grâce à la valorisation progressive des loyers et à l'optimisation du portefeuille immobilier par la société de gestion. En parallèle, la valeur résiduelle moyenne d'une SCPI joue un rôle clé dans l'évaluation de sa performance globale. Cette valeur indique la durée pendant laquelle vous êtes assuré de percevoir les revenus locatifs.

Comment la fiscalité évolue-t-elle avec le temps pour les parts de SCPI ?

Combien de temps investir en SCPI pour profiter d’une fiscalité avantageuse ? La fiscalité associée aux revenus et plus-values des SCPI évolue en fonction de la durée de détention des parts, ce qui en fait un paramètre essentiel à prendre en compte pour optimiser son investissement.

La fiscalité des revenus fonciers

Les dividendes versés par les SCPI sont imposés au titre des revenus fonciers. Ils sont soumis :

• au barème progressif de l'impôt sur le revenu (avec un taux marginal d’imposition de 0 à 45 %) ;
• aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Deux régimes fiscaux s'appliquent aux revenus fonciers des SCPI :

• le régime réel : les charges, notamment les intérêts d'emprunt, sont déductibles, ce qui peut réduire significativement l'imposition.
• le régime micro-foncier : accessible pour des revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € par an, il offre un abattement forfaitaire de 30 %. Cependant, ce régime exclut la déduction des charges.

La fiscalité des plus-values

Lors de la vente de parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise à la fiscalité suivante :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Cependant, des abattements progressifs s'appliquent en fonction de la durée du placement, rendant la fiscalité des SCPI plus avantageuse au fil des années. En effet, concernant l'impôt sur le revenu, vous bénéficiez d’un abattement de :

• 6 % par an de la 6e à la 21e année ;
• de 4 % la 22e année ;
• d’une exonération totale après 22 ans.

Quant aux prélèvements sociaux, vous disposez d’un abattement :

• de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année ;
• de 1,6 % la 22e année ;
• de 9 % par an de la 23e à la 30e année ;
• d’une exonération totale après 30 ans.

En clair, si vous revendez vos parts après 5 ans de détention, la totalité de la plus-value est imposée. En revanche, après 22 ans, elle est exonérée d'impôt sur le revenu et, après 30 ans, elle n'est plus soumise aux prélèvements sociaux.

Quels sont les critères à considérer avant de revendre des parts de SCPI ?

La vente de parts de SCPI n'est pas une décision à prendre à la légère. Plusieurs critères doivent être analysés afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement et savoir combien de temps détenir vos SCPI.

1.La durée de conservation des parts

Les SCPI sont conçues comme des placements de long terme. Une durée de détention minimale, souvent conseillée entre 8 et 10 ans, permet d'amortir les frais de souscription et d'optimiser la rentabilité. Revendre vos parts trop tôt peut limiter les gains potentiels, voire engendrer une perte après prise en compte des frais.

2.L'état du marché immobilier

La valorisation de vos parts de SCPI dépend en grande partie du marché immobilier sous-jacent. Une revente lors d'une période de baisse des prix peut entraîner une moins-value. Il est donc essentiel de surveiller :

• la conjoncture économique globale ;
• les tendances immobilières spécifiques au secteur géographique ou à la typologie des biens détenus par la SCPI (bureaux, commerces, logements…).

3.Les frais de cession

En plus des frais de souscription initiaux, la revente de parts peut engendrer différents coûts :

• frais de cession : ils dépendent du type de SCPI. Pour les SCPI à capital fixe, une commission est appliquée par les sociétés de gestion lors de la vente sur le marché secondaire ;
• fiscalité des plus-values : les gains réalisés sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cependant, comme vu ci-dessus, des abattements progressifs en fonction de la durée de détention viennent réduire l'impact fiscal.

4.Les perspectives de rendement

Si les revenus locatifs générés par votre SCPI sont stables et attractifs, il peut être plus judicieux de conserver vos parts. Avant de vendre, posez-vous les questions suivantes :

• les loyers versés sont-ils réguliers et en hausse ?
• la valeur des parts est-elle en progression ?
• le taux d'occupation des biens immobiliers détenus par la SCPI est-il satisfaisant ?

5.Le type de SCPI

Le processus de revente diffère selon la nature de la SCPI :

• SCPI à capital variable : la société de gestion peut racheter vos parts directement, sous réserve qu'il y ait des investisseurs entrants. Cela simplifie la vente ;
• SCPI à capital fixe : vous devez passer par le marché secondaire, où la confrontation entre l'offre et la demande détermine le prix de vente. Cette démarche peut s'avérer plus complexe.

Est-il possible de revendre ses parts de SCPI rapidement ?

Vous ne savez pas combien de temps conserver vos SCPI, et si vous aurez besoin de les revendre rapidement ? Sachez que les SCPI sont des placements peu liquides. Trouver un acquéreur rapidement n'est pas toujours garanti. Il faut savoir que le délai de revente des parts de SCPI dépend du type de SCPI détenue :

• les SCPI à capital variable : la revente est facilitée, car vous vous adressez à la société de gestion pour que cette dernière rachète vos parts. Cependant, cette opération reste conditionnée à la présence d'un acquéreur intéressé ;
• les SCPI à capital fixe : la revente s'effectue sur le marché secondaire. Les délais sont donc plus longs qu’une SCPI à capital variable ;
• les SCPI fiscales imposent une durée minimale de détention pour respecter les engagements fiscaux. Une revente anticipée entraîne la perte totale ou partielle des avantages fiscaux.

Comment gérer son investissement en SCPI sur le long terme ?

La gestion d'un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sur le long terme nécessite une approche proactive et réfléchie. Un placement réussi repose sur une diversification judicieuse, un suivi rigoureux des performances et une anticipation des évolutions fiscales et patrimoniales.

Diversifiez vos SCPI pour mutualiser les risques

La diversification est une règle d'or en matière d'investissement. Appliquée aux SCPI, elle permet de limiter les risques liés aux fluctuations du marché immobilier.

Il est possible de diversifiez par type de SCPI, avec notamment :

• les SCPI de rendement génèrent des revenus locatifs réguliers en investissant dans des actifs variés (bureaux, commerces, logistique) ;
• les SCPI fiscales sont idéales pour bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux, déficit foncier) ;
• les SCPI de plus-value, axées davantage sur la valorisation à long terme, avec peu ou pas de revenus locatifs.

Vous pouvez également diversifier vos SCPI par secteur géographique en investissant dans des SCPI présentes dans différentes régions ou pays pour vous protéger contre les fluctuations du marché immobilier.

Enfin, certains fonds se spécialisent dans des segments précis comme les résidences seniors, les centres de santé ou encore les entrepôts logistiques.

Suivez les performances de vos SCPI

Un suivi régulier de vos investissements est primordial pour évaluer leur rentabilité et détecter d'éventuelles opportunités ou problèmes :

• consultez les rapports de gestion : ces documents, publiés par la société de gestion, contiennent des informations clés comme le taux d'occupation financier (TOF), qui reflète la rentabilité locative, la valeur de retrait et de souscription des parts, les éventuelles revalorisations des actifs ;
• analysez les rendements en comparant régulièrement le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de vos SCPI avec d'autres options sur le marché ;
• soyez attentif aux indicateurs de performance en vérifiant si la SCPI respecte les objectifs de diversification annoncés, tout en évaluant la progression des dividendes perçus au fil des années.

Anticipez et optimisez la fiscalité

La fiscalité joue un rôle clé dans la rentabilité nette d'un investissement en SCPI. Une stratégie fiscale bien pensée permet de limiter les prélèvements obligatoires et de maximiser vos gains.

Pour ce faire, optez pour des stratégies fiscales adaptées comme :

• l’investissement à crédit qui permet de déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers, réduisant ainsi l'assiette taxable ;
• le démembrement de propriété : l'achat de parts en nue-propriété évite toute imposition sur les revenus locatifs pendant la période de démembrement. Cela peut être une solution idéale si vous n'avez pas besoin de revenus immédiats.

Il est également recommandé de loger vos SCPI dans une enveloppe fiscale avantageuse, notamment :

• l’assurance-vie : certaines SCPI sont accessibles en unité de compte dans un contrat d'assurance-vie multisupport. Cela offre un cadre fiscal favorable, notamment pour les successions ;
• le plan d'épargne retraite assurance (PER) : les dividendes générés dans ce cadre bénéficient d'avantages fiscaux à l’entrée et d’une imposition à la sortie.

Adoptez une approche patrimoniale globale

En intégrant vos SCPI dans une stratégie patrimoniale globale, vous optimisez votre placement sur le long terme tout en répondant à vos objectifs financiers personnels. Voici différents conseils pour y parvenir :

• couplez des SCPI avec d'autres actifs (actions, obligations, immobilier en direct) pour une allocation équilibrée ;
• préparez votre transmission : les SCPI sont transmissibles et peuvent être intégrées dans une stratégie successorale grâce au démembrement de propriété ou à des donations avec réserve d'usufruit ;
• si vous investissez pour préparer votre retraite, planifiez la transformation progressive de votre portefeuille vers des SCPI générant des revenus réguliers.

Durée de détention des parts SCPI : ce qu'il faut retenir

Combien de temps investir en SCPI ? Il s’agit d’une stratégie à long terme qui offre des avantages significatifs en termes de revenus réguliers, de diversification du patrimoine et d'optimisation fiscale. Pour maximiser la rentabilité de vos SCPI :

• prévoyez une durée de détention minimale de 8 à 10 ans ;
• anticipez les frais et la fiscalité pour limiter les impacts sur vos rendements ;
• adaptez votre gestion aux évolutions du marché immobilier et à vos objectifs patrimoniaux.