Pour aller plus loin sur le taux d’endettement
Calculez votre taux d’endettement et découvrez en quelques clics si votre projet immobilier est viable. Empruntis vous accompagne dans votre prêt immobilier et vous aide à trouver le meilleur taux pour votre crédit.
Bon à savoir !
Pour obtenir un crédit immobilier, il est préférable que votre taux d'endettement n'excède pas 33% des revenus.
Bon à savoir !
Le reste à vivre est également un critère très important pour l'obtention d'un crédit. Vous pouvez être au-dessus des 33% conseillés mais avoir un reste à vivre important vous donnant la capacité d'emprunter
Votre taux d'endettement actuel vous permet-il de rembourser tous les mois un prêt immobilier ? Pour connaître la réponse, calculez votre taux d'endettement en fonction de vos revenus et de vos charges en effectuant une simulation de prêt immobilier en ligne.
En clair, il s'agit de déterminer si vous pouvez vous lancer dans un projet immobilier et, le cas échéant, de connaître la somme d'argent que vous pouvez y consacrer.
Sommaire
Le ratio d'endettement est un pourcentage qui représente le rapport entre vos charges et vos ressources. Les établissements financiers le calculent généralement pour vérifier la solvabilité d'un emprunteur avant de lui octroyer un prêt immobilier. Il est donc un des indicateurs de faisabilité d'un projet. Pour augmenter vos chances d'être financé, vous devez préparer votre projet en amont.
Depuis janvier 2021, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a fixé le pourcentage d'endettement maximal à 35 % , assurance de prêt comprise, contre 33 % auparavant, pour les demandes de prêts immobiliers.
Le ratio d'endettement représente la part occupée par vos charges dans votre budget. Pour le calculer, vous devez diviser vos charges par vos ressources, soit :
Taux d'endettement = ensemble des charges/revenus fixes nets des emprunteurs et du co-emprunteur x 100
Pour toute demande de prêt immobilier, les organismes bancaires déterminent elles-mêmes votre taux d'endettement et effectuent le calcul de potentiel d'emprunt afin de s'assurer que vous puissiez rembourser un prêt immobilier. Elles n'acceptent généralement pas que le taux d'endettement maximum, fixé à 35 %, soit dépassé.
Prenons l'exemple d'un ménage qui perçoit 4 000 € de ressources par mois. Parallèlement, les charges récurrentes (pension alimentaire, mensualités de crédit conso...) s'élèvent à 1 200 €. Le taux d'endettement du ménage s'élève alors à 30 %. Les établissements financiers le considèrent donc comme solvable.
Plusieurs sources de revenus sont prises en compte dans le calcul du taux d'endettement. On retrouve :
D'autres revenus, quant à eux, ne sont pas pris en compte dans le calcul :
À noter que les charges liées à vos consommations énergétiques (électricité, gaz, eau) ne sont pas prises en compte dans le calcul.
Comment calculer les 35 % d'endettement ?
Vous êtes une personne seule dont les ressources avoisinent 1 500 €. Vous remboursez tous les mois 200 € pour votre crédit auto. Votre niveau d'endettement dépasse-t-il les 35 % ? Découvrons-le tout de suite.
| Revenus | Charges | Taux d'endettement |
|---|---|---|
| 1 500 € | 200 € | 13 % |
Le pourcentage se calcule ainsi : taux d'endettement = 200 € / 1 500 € x 100 = 13 %. Votre taux respecte la limite autorisée.
Quelle est ma capacité de remboursement ? L'aptitude de remboursement n'est autre que le montant maximum que vous êtes capable de payer chaque mois (= mensualité), compte tenu de vos ressources et de vos charges. C'est un élément clé de votre dossier. Elle se calcule comme suit : Capacité de remboursement = (revenus X35 %) - charges
Le pourcentage d'endettement maximum le plus communément consenti est de 35 %. Cela représente environ le tiers du revenu fiscal. La plupart des institutions bancaires fixent ce taux, mais ce dernier peut différer en fonction des profils et des organismes.
Un ratio d'endettement supérieur à 35 % n'est pas forcément synonyme de refus de la part des banques. Elles peuvent de fait tolérer un endettement supérieur à ce plafond symbolique si vous disposez de ressources et d'un reste à vivre importants.
Le reste à vivre ? Il s'agit de l'argent dont vous disposez après avoir payé toutes vos charges. Cette somme doit être suffisamment importante pour couvrir les dépenses courantes (alimentation, transports, habillement ...).
Pour certaines professions (celles de la fonction publique par exemple), le seuil des 35 % peut être dépassé car l'établissement bancaire considère le risque plus faible.
Attention
À noter néanmoins que selon les annonces du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), le taux d'endettement maximal ne doit pas dépasser 35 % (assurance de prêt comprise).
Un ratio d'endettement supérieur à 35 % constitue un risque pour l'emprunteur. En effet, lorsque l'endettement est supérieur à la limite autorisée, les risques de se retrouver en difficulté économique augmentent. Ne pas honorer le paiement de deux mensualités de crédit successives entraîne l'inscription au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Un fichier qui recense les personnes en état de surendettement.
Dépasser le taux d'endettement maximum constitue également un risque pour l'organisme prêteur. C'est pourquoi avant d'accorder un prêt, l'établissement vérifie le taux d'endettement mais aussi d'autres éléments comme la stabilité de l'emploi, le reste à vivre ou encore le saut de charges.
La banque refuse votre demande de financement car votre niveau d'endettement est trop élevé ? Comment faire alors pour le baisser ? Voici quelques pistes.
Votre taux d'endettement dépasse la limite autorisée car vous avez souscrit un ou plusieurs crédits à la consommation ? Essayez autant que possible de vous en acquitter, grâce à votre épargne, par exemple. Le remboursement des prêts en cours fait automatiquement baisser votre taux d'endettement. Vous retrouvez ainsi du budget que vous pouvez consacrer à votre nouveau projet immobilier.
Vous sollicitez un crédit immobilier mais votre taux d'endettement ne vous permet pas d'être finançable ? Vous pouvez augmenter votre apport personnel pour y remédier. La somme à emprunter est moins importante.
Si votre taux d'endettement ne vous permet pas de réaliser votre emprunt immobilier, une solution existe : le regroupement des crédits en cours. Cette opération consiste à regrouper tous vos prêts (immobilier et à la consommation) en un seul. Vous ne payez ainsi qu'une seule mensualité par mois, à un taux réduit et sur une durée plus longue. C'est ainsi que votre taux d'endettement diminue.
Premièrement, parce que cela vous donnera un premier aperçu sur la faisabilité économique de votre projet. Deuxièmement, parce qu'une personne informée en vaut deux. Lorsque vous irez voir votre courtier ou votre agent bancaire, vous aborderez votre entretien de manière plus sereine face à un univers et un projet qui peut devenir anxiogène.
L'institution financière va aussi vérifier votre reste à vivre. Cette analyse du reste à vivre permet à la banque de savoir combien il vous reste après le paiement de votre mensualité de prêt mais aussi de vos charges quotidiennes incompressibles. Pour calculer votre reste à vivre, il suffit de suivre cette formule :
Reste à vivre = revenus – (mensualité de prêt + charges)
Plus le reste à vivre est important, plus l'organisme prêteur est rassuré quant à votre aptitude à rembourser les sommes prêtées.
Attention, il ne faut pas confondre endettement et surendettement. Dans le premier cas, vous remboursez un ou plusieurs prêts mais le paiement des mensualités s'effectue sans incident. Toutefois, il se peut que le niveau de vos charges soit trop important, et que votre demande de financement soit refusée en conséquence. Auquel cas, nous vous invitons à faire racheter vos crédits.
Pour mémoire, votre endettement ne doit généralement pas représenter plus de 35 % de votre budget si vous souhaitez souscrire un crédit immobilier. Les institutions bancaires peuvent toutefois tolérer un endettement de 50 % pour une demande de crédit conso.
À l'inverse, un ménage surendetté est, lui, dans l'impossibilité complète de s’acquitter de ses mensualités et doit faire face à plusieurs incidents de paiement. Son taux d'endettement dépasse les 50 % et le ménage n'est plus éligible au rachat de prêt.
Le taux d'endettement est un ratio financier crucial que les établissements bancaires analysent minutieusement avant d'accorder un prêt. Pour vous aider à anticiper cette évaluation, nous avons développé un simulateur performant qui vous permet de calculer précisément votre capacité d'emprunt.
Marie et Thomas perçoivent ensemble 5 500 euros de revenus nets mensuels. Ils possèdent déjà un appartement en location qui leur rapporte 800 euros par mois, géré via une SCI. Ils remboursent actuellement un crédit auto de 350 euros par mois.
Calcul du taux d'endettement :
Revenus pris en compte : 5 500 € + (800 € × 70%) = 6 060 €
Charges actuelles : 350 €
Taux d'endettement actuel : (350 ÷ 6 060) × 100 = 5,8%
Capacité d'emprunt maximale : (6 060 € × 35%) - 350 € = 1 771 €
Ce foyer peut donc consacrer jusqu'à 1 771 euros par mois à un nouveau crédit immobilier tout en respectant le plafond de 35%.
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