⏱L'essentiel en quelques mots
La loi SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbain est entrée en vigueur en 2000. Ce dispositif a eu un impact majeur sur les communes, en modifiant profondément le droit de l’urbanisme et du logement en France. Cette législation fait partie des réglementations à connaître si vous êtes sur le point de réaliser un prêt immobilier. Elle institue plusieurs mesures qui visent les acquéreurs et les locataires. Voici les principaux éléments à retenir pour tout savoir sur la loi SRU.
- La loi SRU vise à offrir à tous les conditions d’un logement décent, simplifie le fonctionnement des copropriétés et protège les locataires en cas de vente.
- Son article 55, impose aux communes de disposer d’une proportion minimale de 20 % de logements sociaux.
- Les communes qui ne respectent pas la loi SRU sont passibles de sanctions.
- Le texte a également instauré un délai de réflexion de 10 jours avant toute signature d’un contrat de prêt immobilier. C’est une des mesures phares de la loi SRU.
Loi SRU : définition et objectif
La loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 est venue apporter des évolutions essentielles à la réglementation de l’immobilier.
Elle a été conçue pour répondre à trois grands objectifs.
- Garantir une plus grande solidarité.
- Encourager le développement durable.
- Renforcer la démocratie et la décentralisation.
Le texte est constitué de plus de 200 articles. Il a fait évoluer le droit de l’urbanisme en mettant en place les schémas de cohérence territoriale (Scot) et les plans locaux d’urbanisme (PLU). Il a également modifié le droit du logement en créant les diagnostics techniques préalables ou en augmentant les obligations des copropriétés.
S’agissant de la solidarité, l’article 55 de la loi SRU est venu instaurer un taux minimal de logements sociaux s’imposant aux communes françaises.
Bon à savoir
Depuis 2000, de nouvelles lois sont venues compléter la loi SRU.
- La loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public relevant les objectifs de taux de logements sociaux de 20 % à 25 %.
- La loi ALUR du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové régule les marchés immobiliers et protège les populations les plus vulnérables.
- La loi ELAN du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est venue renforcer et restructurer le secteur du logement social.
Qui est concerné par la loi SRU ?
Les communes sont les premières entités concernées par la loi SRU si elles répondent à plusieurs critères.
- Elles ont plus de 3 500 habitants partout en France ou 1 500 habitants dans l’agglomération parisienne.
- Elles appartiennent à des agglomérations ou à des intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.
Pour ces communes, la loi SRU pose une obligation de disposer de 25 % de logements sociaux dans leur parc de résidences principales au sein des zones tendues. Dans les secteurs non tendus, le pourcentage est de 20 %.
Les communes de plus de 15 000 habitants connaissant une croissance démographique de plus de 5 % sont aussi concernés par le taux de 20 %.
Bon à savoir
Depuis février 2022, les logements dépendant du domaine de l’Etat et concédés à des officiers ou sous-officiers de gendarmerie et à des militaires sont déduits de la liste des résidences principales.
Les propriétaires, les copropriétés et les locataires sont également impactés par la loi SRU.
Quelles sont les principales mesures de la loi SRU pour les communes ?
La loi SRU prévoit plusieurs mesures qui concernent les communes, les propriétaires et locataires dans le but de donner un cadre au marché immobilier et de renforcer la mixité sociale. Retour sur ses principales dispositions.
Des mesures en faveur du droit au logement
En matière de droit du logement, il faut distinguer les mesures liées aux bailleurs sociaux et celles modifiant le droit civil.
La loi SRU étend les missions des bailleurs sociaux en imposant des quotas de logements sociaux.
Pour le droit civil, la législation a :
- imposé la réalisation d’un diagnostic technique avant toute mise en copropriété d’un immeuble ;
- augmenté les obligations des copropriétés (règlement de copropriété, ouverture d’un compte bancaire séparé, sanctions, régimes des copropriétés en difficultés financières…) ;
- instauré un bornage obligatoire en cas de vente d’un terrain ;
- créé le délai de réflexion de dix jours avant tout achat d’un bien immobilier, via un prêt immobilier ou non. Si vous souhaitez financer votre investissement immobilier, il est recommandé de simuler votre prêt immobilier.
Une évolution du droit de l’urbanisme
La loi SRU introduit divers changements en matière du droit de l’urbanisme. Elle annule les schémas directeurs (SD) au profit des schémas de cohérence territoriale (Scot). Il s’agit d’un outil de conception et de mise en œuvre d’une planification stratégique intercommunale. Les Scots servent à anticiper sur le long terme (20 ans) l’urbanisme local.
Par ailleurs, la loi a remplacé les plans d’occupation des sols (POS) par les plans locaux d’urbanisme (PLU), plus complets. Ils ont pour objet de fixer les règles d’aménagement et d’utilisation des sols.
Enfin, les plans d’aménagement de zone (PAZ) sont supprimés.
L’article 55 de la loi SRU
Afin de développer une plus grande solidarité, la loi SRU, grâce en particulier à son article 55, répond :
- à la pénurie de logements sociaux ;
- œuvre pour la mixité sociale des territoires.
Pour rappel, ce texte impose aux communes concernées de compter au minimum 20 % de logements sociaux. Dans ce but, elles doivent alors construire des logements sociaux et mettre en place des projets de zones d’activités commerciales (ZAC).
Les villes qui ne respectent pas ce quota de 20 % de logements sociaux fixé par la loi sont sanctionnées. Elles doivent s’acquitter d’un prélèvement annuel proportionnel à leur potentiel fiscal et au déficit de logement social. Plus le défaut de logements sociaux est important, plus la compensation à verser par la commune sera élevée.
Certaines communes peuvent néanmoins être exemptées de cette règle fixée par la loi SRU. C’est notamment le cas pour des communes présentant déjà un certain niveau de dépenses en faveur du logement social. De même, les villes qui ne disposent pas d’infrastructures ou de zones constructibles suffisantes peuvent bénéficier d’une exonération au prélèvement en cas de déficit.
Le développement des transports en commun
La loi SRU encourage le développement d’un réseau de transports en commun dans les zones urbaines. Cela implique alors de réduire la place accordée à l’automobile à la faveur de zones bien desservies avec des accès privilégiés aux piétons.
L’encouragement du développement durable
La loi SRU tend à soutenir une construction plus raisonnée dans les zones urbanisées. Afin d’éviter un étalement urbain, les terrains constructibles ne sont plus soumis à une taille minimale. De plus, les divisions de terrain ne formant pas de lotissements ne sont plus contrôlées.
Que change la loi SRU pour un achat immobilier ?
La loi SRU a un impact notable sur les transactions immobilières en imposant différentes mesures en faveur des acquéreurs.
Un délai de rétractation après la signature du compromis de vente
Depuis l’entrée en vigueur de la loi SRU, vous pouvez vous rétracter sans pénalités après la signature du compromis ou de la promesse de vente. La législation a augmenté le délai de rétractation le faisant passer de sept jours à dix jours ouvrables (les jours fériés et les week-ends ne sont pas pris en compte).
Concrètement, cela signifie qu’aucune somme ne peut être versée durant cette période à l’exception d’une négociation avec un professionnel sous garantie financière (notamment un agent immobilier).
L’interdiction des offres unilatérales d’achat avec versement d’argent
Depuis le 1er juin 2001, la loi SRU, publiée le 13 décembre 2000, interdit à l’acquéreur le versement d’une somme d’argent lors de la signature d’une offre d’achat.
Ce type d’offre unilatérale était appelée "promesse d’achat avec versement" ou "offre de prix". Ce type de pratique est abandonnée aujourd’hui du fait de la loi SRU.
Que change la loi SRU pour les locataires ?
La loi SRU est venue améliorer les droits des locataires.
Le droit à un logement décent
La loi SRU oblige le bailleur à fournir un logement décent à son locataire. Le bien loué ne doit pas présenter le moindre risque pour la sécurité physique ou la santé du locataire tout en possédant des éléments conformes à une habitation.
En tant que locataire, vous pouvez exiger la mise en conformité de votre logement sans que la validité du contrat en cours ne soit atteinte. S’il n’y a pas d’accord entre les deux parties, le juge déterminera lui-même la nature des travaux à réaliser et les délais. Si les travaux ne sont pas réalisés, le montant du loyer peut être revu à la baisse par le juge.
Le règlement à l’amiable des conflits entre propriétaires et locataires
En cas de litiges sur les augmentations de loyers, le montant des charges locatives, les réparations, l’état des lieux ou le dépôt de garantie à l’initiative du propriétaire ou du locataire, la commission départementale de conciliation (CDC) peut intervenir. Son objectif est de régler ces situations à l’amiable en évitant le passage devant un juge. Vous pouvez faire une demande de conciliation gratuitement auprès de la commission de votre département.
La protection des locataires dans le cas d’une vente par lot
En tant que locataire, si votre bailleur est dit institutionnel (banque, compagnie d’assurance, mutuelle, …), et qu’il prévoit la vente de dix logements, en donnant congé à l’ensemble des locataires, vous avez la possibilité de demander un nouveau bail d’une durée de six ans. Ce nouveau contrat doit être signé au plus tard quatre mois avant la fin du bail en cours.
La mention de la loi Carrez dans le cadre d’un congé pour vente
La loi SRU vient préciser le cas où le propriétaire donne un congé pour vente à son locataire. Le bailleur n’a pas l’obligation d’indiquer dans ce congé la superficie du logement en vente.
La superficie est uniquement à mentionner dans le compromis de vente ou dans l’acte notarié de vente.
Pour rappel, la loi Carrez ne s’applique qu’aux logements situés dans une copropriété.
Que change la loi SRU pour les copropriétés ?
La loi SRU standardise le fonctionnement des copropriétés. Chacune doit s’organiser en syndic et posséder un compte bancaire dédié.
Il est également obligatoire d’établir :
- un règlement de copropriété ;
- un budget prévisionnel ;
- Un carnet d’entretien comprenant l’état du bien et les travaux à prévoir avec obligation de mettre en concurrence les entreprises au-delà d’un certain montant voté par l’assemblée générale.
Ces documents doivent être communiqués à celui qui fait l’acquisition d’un lot en copropriété lors de la signature du compromis de vente.
Bon à savoir
La loi Alur a allongé la liste des documents à fournir, notamment sur l’état des charges, les éventuelles dettes et les créances de la copropriété.
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