Comment se rétracter d'un compromis de vente et quels sont les délais ?

Quel est le délai de rétractation après la signature d’un compromis de vente ?

Depuis 2015 et l’adoption de la loi Macron, le délai de rétractation au bénéfice de l’acheteur est de dix jours calendaires (les week-ends et les jours fériés sont donc comptabilisés) contre sept jours auparavant. Celui-ci est ouvert à tous les acquéreurs non professionnelsd’un bien immobilier. Cette disposition vise à protéger l’acquéreur non professionnel d’une maison ou de toute autre bien à usage d’habitation, l’acheteur étant considéré comme la partie la plus faible de la négociation et du processus d’achat. Grâce à elle, l’acquéreur peut annuler son offre d’achat de logement gratuitement, sans conséquences et sans avoir à justifier sa décision. Cette possibilité de se rétracter protège les acheteurs contre un coup de cœur irréfléchi malgré un prix d’achat hors budget et permet ainsi de prendre du recul par rapport à son projet et ses réelles possibilités financières.

Le fait que le compromis de vente soit signé devant notaire (acte authentique), en agence immobilière ou entre particuliers (acte sous-seing privé), n’a aucun impact sur le délai. Il est de dix jours, quelle que soit la situation.

Pendant ce délai, l’acheteur peut décider de revenir sur sa décision d’acheter le bien immobilier et annuler le projet sans être redevable du versement de pénalités ou d’une quelconque indemnité.

Le calcul du délai pour faire annuler l’achat répond à des règles précises :

• le décompte des dix jours court à compter du lendemain de la signature de la promesse de vente. Toutefois, le délai court uniquement si tous les documents obligatoirement annexés au compromis ont bien été remis au futur acquéreur par le vendeur. Dans le cas contraire, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise effective de tous les documents. Il est donc recommandé, dans une telle situation, de se ménager une preuve de la réception des documents. Les documents à annexer au compromis sont notamment les justificatifs d’identité et de domicile les diagnostics techniques du logement ainsi que les informations sur la gestion de l’immeuble et la situation financière de la copropriété, le cas échéant ;
•  lorsque le compromis de vente est envoyé par courrier recommandé avec avis de réception, alors le délai de rétraction commence au lendemain de la première présentation du courrier à l’adresse de l’acquéreur de l’habitation ;
• si le dixième jour tombe un jour férié (dont le dimanche), alors le terme du délai est reporté au premier jour ouvrable suivant. Les jours fériés à l’intérieur du délai sont décomptés comme des jours ouvrés.

Est-il possible de se rétracter après les 10 jours ?

Lorsque le délai de dix jours est écoulé, l’acheteur ayant signé le compromis est définitivement engagé et doit acquérir le logement aux termes prévus dans la promesse de vente (identification du logement, prix d’achat, durée de validité de l’offre, etc.). Le vendeur peut l’y contraindre en exigeant une vente forcée devant la justice. Il existe toutefois encore une possibilité de rompre le compromis si les conditions suspensives prévues dans la promesse ne se réalisent pas.

Par exemple, lorsque le compromis de vente prévoit la condition d’obtention d’un prêt bancaire par l’acheteur et que ce dernier ne l’obtient pas, alors il peut renoncer à l’achat du bien immobilier. Le montant du dépôt de garantie qu’il a versé  et qui a été placé sous séquestre chez le notaire ou l’agence immobilière doit lui être restitué dans les 21 jours suivant la réception de la lettre de rétractation.

Le vendeur peut refuser de restituer le montant du  dépôt de garantie lorsque la non-réalisation d’une condition suspensive à la charge de l’acquéreur est due à un défaut de ce dernier. C’est le cas notamment si l’acquéreur n’a entrepris aucune démarche pour trouver un prêt immobilier et donc finaliser son projet.

Quelles sont les démarches pour se rétracter d’un achat immobilier après la signature du compromis de vente ?

Le compromis peut prévoir les conditions de la rétractation. Il faut alors se référer à ce contrat et suivre la procédure décrite pour faire annuler l’achat immobilier sans pénalités.

Si le compromis ne prévoit rien, l’acquéreur doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception pour l’informer de sa volonté de renoncer à la vente. Il n’est pas nécessaire d’évoquer la raison de la rétractation de l’achat et de l’annulation de l’offre. Il faut toutefois préciser dans la lettre :

• les coordonnées de l’acheteur ;
• l’objet du courrier (exercice du droit de rétractation de l’offre d’achat sur l’habitation identifiée) ;
• le bien immobilier concerné ;
• la date de signature du compromis ;
• la date de la rétractation de l’offre d’achat ;
• la demande de remboursement du montant versé lors du compromis de vente ainsi que le délai pour faire le versement.

Si le compromis a été signé par plusieurs coacquéreurs, ils doivent tous apposer leur signature sur le courrier de rétractation pour faire annuler effectivement l’offre d’achat.

Les sommes versées doivent être restituées à l’acheteur dans un délai de 21 jours à compter du jour suivant la rétractation.

À qui s’adresse le délai de rétractation ?

Le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation après la signature du compromis. Il est engagé dès la signature et ce jusqu’au terme de la transaction immobilière devant le notaire. Il ne bénéficie d’aucune des souplesses accordées au futur acquéreur une fois la promesse signée.

S’il souhaite malgré tout faire annuler la transaction, il devra alors se rapprocher directement de l’acheteur pour tenter d'obtenir une annulation à l’amiable. Il a également la possibilité de faire appel à la justice s’il parvient à prouver que la promesse a été signée sous la contrainte, que l’acheteur n’a pas respecté ses obligations au contrat (pas de recherche de prêt bancaire notamment) ou encore que le prix était manifestement inférieur à sa valeur de marché.

De son côté, l’acquéreur peut également invoquer une situation de dol (informations cachées, nuisances), de violence ou encore une erreur d’appréciation pour faire annuler l’achat après la délai de rétractation.

Modèle de lettre de rétractation après la signature d’un compromis de vente

Voici un modèle de lettre permettant de se rétracter après la signature d’une promesse de vente. Cette lettre est à envoyer en recommandé avec accusé de réception. 

Nom et Prénom de l’acheteur                                              Adresse de l’acheteur   à l’attention de : Nom et prénom du vendeur Adresse du vendeur     Le (date) à (lieu),   Objet : Lettre de rétractation pour l’offre d’achat du bien immobilier situé (adresse du logement).   Madame, Monsieur,   Nous avons signé un compromis de vente pour votre bien immobilier situé (adresse de l’habitation) en date du (date de signature de la promesse de vente).   Après réflexion, ce bien ne correspond pas à ma recherche et je ne souhaite pas aller au terme du processus d’achat. Conformément aux dispositions prévues par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, je vous fais part, par la présente, de ma volonté de me rétracter de cet engagement.   Je vous prie de ce fait de me restituer l’intégralité du montant de l’acompte versé lors de la signature de la promesse de vente comme le stipule l’article L 271-2 du Code de la construction et de l'habitation.   Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.     Signature