Comment fonctionne la levée d'option d'une promesse de vente ?

Qu'est-ce que la levée d’option d’une promesse de vente ?

La levée d’option d’une promesse de vente est un acte juridique par lequel le bénéficiaire d’une promesse décide d’exercer son droit d’achat. Dans le cadre d’une promesse de vente, lever l’option signifie confirmer son intention d’acquérir le bien aux conditions fixées dans l’offre, à condition de disposer du financement nécessaire. 

Ce mécanisme repose sur un engagement unilatéral du vendeur, d’où son nom officiel de "promesse unilatérale de vente". L’acheteur, quant à lui, conserve la liberté de ne pas donner suite, tant qu’il respecte les conditions de rétractation prévues. En revanche, s’il souhaite concrétiser l’achat, il doit impérativement finaliser son financement et son crédit immobilier dans le délai imparti (sous peine de voir la vente annulée).

Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Une promesse de vente est un engagement unilatéral du vendeur : celui-ci s’engage à vendre son bien à un acheteur déterminé, qui dispose d’un délai pour lever ou non l’option d’achat. Si l’acheteur renonce à la transaction, il risque de perdre l’indemnité d’immobilisation (généralement fixée entre 5 et 10 % du prix du bien).

Un compromis de vente, en revanche, est un engagement bilatéral des deux parties. Dès la signature, l’acheteur et le vendeur sont légalement tenus de conclure la vente, sauf si une clause suspensive (comme un refus de prêt immobilier) s’applique. Un dépôt de garantie de 5 à 10 % est versé et peut être récupéré si l’une des conditions suspensives empêche la vente. 

 

Les délais pour lever une option une fois la promesse de vente signée

La durée de validité de l’option est fixée d’un commun accord entre l’acheteur et le vendeur au moment de la signature de la promesse de vente. Pendant cette période (généralement comprise entre 2 et 3 mois), le vendeur s’engage à ne pas retirer le bien du marché ni à le proposer à un autre acquéreur. 

Si ce délai expire sans que l’option ait été levée, la promesse devient caduque : le vendeur retrouve alors sa liberté de vendre ou non, et à qui il le souhaite. 

En revanche, si vous choisissez de réaliser la levée d’option d’une promesse de vente dans le temps imparti, vous validez votre engagement d’acquérir le bien (et selon les conditions prévues dans la promesse). Cette décision conduit à l’intervention du notaire, qui officialise la transaction. À ce stade, la vente devient définitive et repose sur un engagement mutuel entre l’acheteur et le vendeur pour conclure l’opération.

Tout savoir sur l’indemnité d’immobilisation

Lors de la signature d’une promesse de vente, il est donc d’usage que l’acheteur verse une somme représentant 5 à 10 % du prix de vente, ce qui bloque le bien en attendant la vente définitive. Ce montant, appelé indemnité d’immobilisation, constitue la contrepartie de l’exclusivité accordée à l’acheteur. Durant cette période, le vendeur ne peut pas proposer son bien à un autre acquéreur. 

Si la somme dépasse 3 000 €, le versement doit obligatoirement être effectué par virement bancaire sur le compte du notaire. Si la promesse est signée sans notaire, il est recommandé de demander un chèque de banque pour garantir la provision des fonds. 

Le montant de l’indemnité d’immobilisation est libre en principe, sauf si la promesse de vente a une durée supérieure à 18 mois. Dans ce cas, une indemnité minimale de 5 % du prix du bien est obligatoire, sous peine de nullité (conformément à l’article 290-2 du Code de la construction et de l’habitat).

Comment se déroule la levée d’option lors d’une promesse de vente ?

La levée d’option d’une promesse de vente est une étape essentielle, car elle marque la transition entre l’engagement unilatéral du vendeur et un engagement mutuel entre les deux parties. Il faut donc suivre des étapes bien précises :

1. respecter le délai imparti : lors de la signature de la promesse de vente, un délai de levée d’option est fixé, souvent entre 2 et 3 mois. Durant cette période, l’acheteur doit décider s’il souhaite ou non finaliser l’achat. Passé ce délai, la promesse devient caduque et le vendeur retrouve sa liberté de vendre à un autre acquéreur. 
2. notification au vendeur : si l’acheteur souhaite réaliser la levée d’option d’une promesse de vente, il doit notifier sa décision par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception ou acte authentique via un notaire). Cette notification doit intervenir avant l’expiration du délai fixé dans le contrat. 
3. vérification des conditions suspensives : avant de lever l’option d’une promesse de vente, l’acheteur doit s’assurer que toutes les conditions suspensives mentionnées dans le contrat sont réunies. La plus courante est l’obtention du crédit immobilier. Si le prêt est refusé et que la clause suspensive est activée, la vente est annulée sans pénalité. 
4. signature de l’acte de vente définitif : une fois l’option levée, l’achat devient définitif. L’acheteur et le vendeur se retrouvent chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente sous seing privé. À cette étape, l’acheteur doit régler le solde du prix du bien et les frais de notaire, officialisant ainsi le transfert de propriété. 

Peut-on renoncer à la levée d’option d’une promesse de vente en tant qu’acheteur ?

Si vous êtes encore dans le délai de rétractation de 10 jours suivant la signature de la promesse de vente, vous pouvez annuler votre engagement sans pénalité. Pour cela, il suffit d’envoyer une lettre recommandée notifiant votre décision. 

Une autre possibilité consiste à ne pas effectuer la levée d’option d’une promesse de vente avant la fin du délai imparti. Dans ce cas, le vendeur retrouve la liberté de disposer de son bien, mais l’acheteur perd l’indemnité d’immobilisation (qui reste acquise au vendeur en compensation du temps d’attente).

Il faut savoir que l’une des causes les plus fréquentes au renoncement à l’achat est le refus de prêt immobilier. Dans ce cas, l’acheteur peut invoquer une clause suspensive d’obtention de crédit, prévue dans la promesse de vente. Ces clauses définissent des critères précis, comme : 

• un montant d’emprunt minimum ;
• une durée maximale du prêt ;
• un taux d’intérêt plafond

Si aucune banque ne vous accorde un prêt conforme aux conditions fixées, la transaction est annulée sans pénalité et vous récupérez l’indemnité d’immobilisation. Cette disposition protège l’acheteur face aux aléas du financement, notamment si son profil est jugé trop risqué par les établissements bancaires. Pour éviter au maximum cette situation, il est donc fortement recommandé d’utiliser notre simulateur de prêt immobilier en amont afin de savoir combien vous pouvez emprunter !

Levée d’option d’achat en immobilier : les erreurs à ne pas faire

La levée d’option d’une promesse de vente engage définitivement l’acheteur. Une décision précipitée ou mal préparée peut donc avoir des conséquences financières et juridiques importantes ! Voici les principales erreurs à ne pas commettre :

• ne pas vérifier son financement avant de lever l’option : l’un des principaux risques, c’est de confirmer son achat sans avoir une certitude sur son crédit immobilier. Si l’option est levée mais que la banque refuse finalement le prêt et qu’aucune clause suspensive de financement n’a été prévue, l’acheteur peut être contraint de payer le bien ou perdre son indemnité d’immobilisation.
• attendre la dernière minute pour notifier sa décision : la levée d’option d’une promesse de vente ne doit pas arriver trop tardivement. Si l’acheteur ne manifeste pas sa volonté dans le temps imparti, le vendeur récupère sa liberté de vendre à un autre acquéreur, et l’acheteur perd son droit d’achat.
• oublier les conditions suspensives de la promesse de vente : avant de lever l’option d’achat, il est essentiel de vérifier que toutes les conditions suspensives sont bien remplies (obtention du prêt, permis de construire, absence de préemption…). Si l’acheteur lève l’option sans que ces conditions soient réunies, il prend un risque financier important en s’engageant sans garanties.
• sous-estimer les frais annexes : certains acheteurs se concentrent uniquement sur le prix du bien sans anticiper les frais de notaire, les charges de copropriété ou les travaux éventuels. Il est conseillé de budgétiser tous ces coûts avant de faire le levée d’option d’une promesse de vente pour éviter les difficultés financières.
• mal rédiger la notification de levée d’option : l’option doit être levée par écrit et envoyée au vendeur ou à son notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte notarié. Un oubli ou une erreur dans cette démarche peut entraîner la nullité de la levée d’option et annuler la transaction !