Qu'est-ce qu'une vente à terme ?

Vente à terme : définition et principe

La vente à terme est un contrat de vente qui permet à un acheteur d’acquérir un bien sans recourir à un prêt immobilier. Elle doit être conclue par un acte de vente devant un notaire. Lors de la signature, un acompte est versé au vendeur et les mensualités sont définies (montant et périodicité) par ce dernier. Une vente à terme permet au vendeur de bénéficier d’une « rente » qui complétera ses revenus. 

Ce type de contrat de vente constitue une promesse de vente ferme. L’acheteur s’engage à acheter le bien au prix fixé à la date d’expiration. À cette même date, le vendeur est tenu de fournir le bien selon les modalités préalablement négociées. 

Le principe : 

• paiement comptant d’une partie du bien au jour de la vente ; 
• mensualités pour une durée déterminée ;
• accession à la propriété sans emprunt immobilier ;
• paiement sur 10 à 20 ans ;
• si décès du vendeur avant la fin du paiement, versements aux héritiers du vendeur.

La vente à terme libre

Lors d’une vente à terme libre, l’acquéreur du bien immobilier peut s’installer dès la signature de l’acte de vente. Les charges du bien n’incombent pas au vendeur qui n’est plus propriétaire ni occupant. 

La vente à terme occupée

Dans le cadre d’une vente à terme occupée, le vendeur jouit d’un droit d’usage et d’habitation soit, à vie, soit pour une durée déterminée dans le temps selon les conditions de vente. Les charges courantes sont pour le vendeur « occupant » (eau, électricité, chauffage, taxe foncière, entretien, etc.). L’acquéreur prend en charge les frais liés à la propriété du bien stricto sensu (notamment les frais liés à sa fiscalité).

Quelle est la différence entre une vente à terme et un viager ?

Si la vente à terme et un viager sont ressemblants, ils diffèrent néanmoins sur certains points. 

Type de vente et leurs caractéristiques

	Caractéristiques
Vente à terme	Si décès du vendeur avant la fin du paiement, les mensualités sont versées aux héritiers du vendeur. Rente versée pendant une période limitée. Les mensualités ne sont pas imposables. Le montant du bien est indexé selon l’indice du coût de la construction.
Viager	Fin du paiement corrélée au décès du vendeur. Rente versée pendant une période illimitée. Mensualités imposables. Prix total de la rente calculée sur l’espérance de vie du crédirentier

Quels sont les avantages de la vente à terme ? 

Le premier avantage d’une vente à terme pour l’acheteur est la possibilité d’acquérir un bien immobilier sans contracter d’emprunt. Toutefois, le vendeur bénéficie lui aussi de certains avantages. 

Avantages pour le vendeur

Au-delà de la transaction immobilière à son profit, le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux non négligeables. Voici quelques avantages de la vente à terme pour le vendeur : 

• il perçoit des mensualités non imposables dans le cadre de la vente d’une résidence principale ou secondaire ;
• il peut continuer à vivre dans son logement (dans le cas d’une vente à terme occupée uniquement) ;
• s’il décède, ses héritiers reçoivent le restant dû sous forme de mensualités ;
• le contrat peut prévoir une indexation des mensualités sur l’indice du coût de la construction, ce qui permet une revalorisation annuelle des mensualités ;
• garantie du paiement des mensualités grâce à la clause résolutoire : en cas de défaut de paiement, la vente est résolue. Le vendeur récupère son bien et conserve l’ensemble des mensualités déjà versées.

Avantages pour l’acheteur

La vente à terme est un principe d’acquisition immobilière particulièrement intéressant pour un premier investissement si la capacité d’emprunt est insuffisante pour souscrire un prêt immobilier. L’acquéreur :

• accède à la propriété sans contracter un crédit immobilier ; 
• n’a pas d’assurance de prêt à financer ;
• en cas de vente libre, il peut occuper les lieux alors même qu’il n’a pas payé la totalité du prix de vente ; 
• connaît la durée et le coût du versement des mensualités. 

Quels sont les risques de la vente à terme ?

Même s’ils sont connus du vendeur et de l’acheteur, les risques de la vente à terme restent mesurés et, dans une certaine mesure, moindres que ceux d’un viager. 

Risques pour le vendeur

Le vendeur, qu’il décide de continuer d’occuper son bien ou de le libérer au jour de la signature du contrat de vente à terme, est contraint d’une certaine manière aux inconvénients suivants : 

• obligation de quitter le bien une fois la totalité du montant versée dans le cas d’une vente à terme occupée ; 
• montant total de la vente non perçue immédiatement ;
• paiement échelonné sur une période de 10 à 20 ans ;
• défaut de paiement de l’acheteur.

Risques pour l’acheteur

Même si une vente à terme présente de nombreux avantages, comme tout investissement immobilier, elle peut inclure certains risques. Ainsi l’acheteur ne peut profiter pleinement et immédiatement de son bien si le vendeur choisit une vente à terme occupée, de plus l’acquéreur devra s’acquitter du règlement de la taxe foncière. 

Une vente à terme : combien ça coûte ?

Concrètement, les frais associés à une vente à terme sont minimes. Hormis les frais de notaire communs à une vente « classique », acheteurs et vendeurs verront leur budget préservé. 

Comment est calculé le prix ?

Tout d’abord, le bien immobilier au centre d’une vente à terme doit être estimé au prix juste du marché. La valeur du bien est ensuite divisée en bouquet (acompte) et mensualités. 

Le bouquet est la somme versé au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il est déterminé librement par le vendeur du bien. Il peut être négocié par l’acheteur en fonction de ses capacités de financement, comme le vendeur peut décider de réaliser une vente à terme sans bouquet. 

Pour effectuer le calcul des mensualités il faut déduire du montant total du bien, le bouquet (quand il y en a un) et répartir sur la période définie le reste du montant dû. Le versement peut être mensuel ou trimestriel. Généralement le remboursement intègre un taux d’intérêt pouvant s’élever jusqu’à 5%.

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Calcul des frais de notaire pour une vente à terme

Valeur du bien immobilier	% de la valeur des frais de notaire
de 0 € à 6 500 €	3, 870 %
de 6 500 € à 17 000 €	1, 596 %
de 17 000 € à 60 000 €	1, 064 %
au-delà de 60 000 €	0,799 %

Source : Service-public

Qui paie les charges dans le cas d’une vente à terme ?

Le responsable du paiement des charges fiscales et quotidiennes pour le vendeur et l’acheteur ne sont pas les mêmes pour une vente à terme libre ou une vente à terme occupée.

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Paiement des charges fiscales

Type de vente à terme	Vendeur	Acheteur
Vente à terme libre	taxe foncière taxe d’habitation charges quotidiennes	mensualités exonérées d’impôts
Vente à terme occupée	taxe foncière	taxe d’habitation charges du quotidien mensualités non imposables

Le déroulement d'une vente à terme : étapes clés

La vente à terme, qu'elle concerne une maison ou un appartement, suit un processus spécifique qui diffère d'un achat immobilier classique. Tout commence généralement par une annonce, parfois en exclusivité, détaillant les caractéristiques du logement (réf. cadastrale, nombre de pièces, commodités à proximité, etc.). Contrairement au viager, dont la durée est indéterminée, la vente à terme fixe une période précise de paiement.

La première rencontre entre vendeur et acquéreur permet d'établir les détails de l'occupation (libre ou occupée) et les conditions financières : montant initial du bouquet, valeur des mensualités et durée totale du remboursement. Un compromis est ensuite signé, précisant tous ces éléments ainsi que les droits et obligations de chaque partie. Ce document mentionne également si le bien est une résidence principale ou secondaire, et s'il est situé en zone urbaine ou dans une commune comme Saint-Germain ou Saint-Cloud, où les prix immobiliers sont plus élevés.

L'étape suivante est la signature de l'acte authentique chez le notaire, qui officialise le transfert de propriété. Cet acte détaille précisément les modalités de paiement et les conditions d'occupation. Contrairement à un prêt bancaire classique, aucune garantie bancaire n'est exigée, mais le vendeur reste protégé par une clause résolutoire en cas de non-paiement.