Condition suspensive du compromis de vente : définition

Conditions suspensives : définition

Une condition suspensive est un terme juridique défini dans le Code civil aux articles 1304 et suivants.

Cette notion désigne une disposition particulière d’un contrat. Elle permet à une partie de se désengager de ses obligations contractuelles si une condition n’est pas réalisée. On parle également d’obligation conditionnelle. L’exécution du contrat est soumise à un évènement particulier futur et incertain. Seule sa réalisation rendra le contrat pleinement exécutoire. Les parties sont alors tenues d’exécuter les obligations prévues au contrat.

Au contraire, la condition est dite résolutoire lorsque son accomplissement supprime l’obligation. Les parties contractuelles n’ont pas à exécuter leurs obligations lorsque l'événement survient.

Une telle condition suspensive doit être prévue à l’avance dans le contrat. Elle ne doit pas dépendre de la volonté d’une seule des deux parties. Dans cette situation, elle serait déclarée nulle par un juge.

Pour être valable, une condition suspensive doit également :

• être réalisée de bonne foi ;
• être licite : l'événement attendu ne doit pas être illégal.

Dans quels cas parle-t-on de conditions suspensives ?

Les conditions suspensives sont majoritairement utilisées dans les contrats de vente. C’est notamment dans le domaine immobilier qu’elles trouvent leur utilité.

Elles sont utilisées dans les compromis de vente d’un bien immobilier. La vente aura généralement lieu uniquement si :

• l’acquéreur obtient un prêt immobilier ;
• un permis de construire est accordé par la mairie ;
• il n’existe aucune servitude sur le bien ;
• des travaux sont réalisés ;
• l’acheteur parvient à vendre son domicile actuel ;
• la commune n’exerce pas son droit de préemption ;
• les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés ;
• il n’existe pas d’hypothèque sur le bien ;
• l’acheteur pourra changer la destination du bien ;
• etc.

Les parties peuvent prévoir toutes les conditions suspensives qu’elles souhaitent. La clause doit toutefois faire l’objet d’une rédaction précise pour ne pas entraîner des litiges ou une invalidité du contrat.

La clause suspensive est-elle obligatoire dans un compromis de vente ?

La loi française ne pose pas d’obligation à prévoir des conditions suspensives dans le compromis de vente, sauf pour celle relative à l’obtention d’un prêt immobilier. Les parties peuvent dans tous les cas renoncer au bénéfice de ces conditions suspensives. Il faut alors le mentionner expressément dans le compromis.

Par exemple, si l’acquéreur ne fait pas de prêt pour acheter un bien immobilier, le compromis doit préciser : « le prix sera payé sans emprunt ». L’acheteur doit également certifier avoir compris qu’il perd le bénéfice de la protection légale s’il recourt finalement à un prêt.

En effet, lorsqu’une condition suspensive est prévue, sa non-réalisation libère l’acquéreur de son obligation d’acheter. Il n’aura pas à verser des dommages-intérêts au vendeur. Il peut également récupérer l’acompte versé (entre 5 % et 10 % du montant du prix de vente).

Combien de temps la condition suspensive est-elle valable ?

Il est nécessaire de prévoir une durée de vie à la condition suspensive. L’évènement doit se réaliser dans une certaine période de temps. La loi prévoit que la durée de validité d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt est de trente jours, à partir de la signature du compromis de vente, au minimum. Les parties peuvent s’entendre pour augmenter la durée de validité. En pratique, elle est souvent fixée à 45 jours ou 60 jours.

Une condition suspensive sans durée est invalide. En effet, cela risquerait d’empêcher le propriétaire de vendre son bien en faisant perdurer indéfiniment un compromis de vente. 

Comment activer la clause suspensive ?

Si dans le délai imparti, la condition n’est pas réalisée, la partie impactée envoie un courrier recommandé avec accusé de réception à l’autre partie. La lettre doit rappeler les éléments principaux du compromis de vente, et notamment :

• la description du bien ;
• le prix de vente ;
• la condition suspensive ;
• sa durée de validité.

Le courrier doit bien sûr être envoyé avant la signature de l’acte de vente devant notaire. Il doit contenir les éléments justifiant de la non-réalisation de la condition suspensive. Par exemple, l’acquéreur peut envoyer les lettres de refus de prêt des banques.

Bonnes pratiques de rédaction des clauses suspensives

La rédaction des clauses suspensives dans une transaction immobilière requiert une attention particulière pour protéger efficacement l'acheteur comme le vendeur. Tout d'abord, chaque clause doit être formulée avec précision, en détaillant clairement les conditions de sa réalisation. Pour une condition d'obtention de crédit immobilier, l'acquéreur doit spécifier le montant exact du prêt recherché, sa durée et le taux maximum acceptable. Concernant les travaux envisagés, la clause doit mentionner leur nature, leur coût estimé et les autorisations nécessaires. En cas de droit de préemption potentiel, il est recommandé d'indiquer le délai légal applicable et les conséquences d'un exercice de ce droit.

L'intervention d'un notaire dès la rédaction de la promesse ou de l'offre d'achat est vivement conseillée, même si l'agence immobilière propose un modèle standard. Ce professionnel veillera à ce que les clauses soient juridiquement valables et adaptées à la situation spécifique. Il est également essentiel de prévoir un calendrier précis pour chaque condition, avec des dates butoirs réalistes pour éviter tout litige lors de la signature définitive.

Enfin, les parties doivent définir clairement les modalités de communication en cas de non-réalisation d'une condition (lettre recommandée, délai de notification, documents justificatifs à fournir), afin de sécuriser l'ensemble de la transaction.

Recours possibles en cas de non-respect des conditions suspensives

Face au non-respect d'une condition suspensive, plusieurs options s'offrent aux parties impliquées dans la transaction immobilière. Pour l'acquéreur dont le projet d'accession à la propriété est compromis, le premier recours consiste à envoyer une mise en demeure au vendeur, suivie si nécessaire d'une action en nullité du compromis.

Si le propriétaire actuel refuse indûment de reconnaître la non-réalisation d'une condition (par exemple un refus de prêt pour financer l'investissement), l'acheteur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'annulation de la vente et la restitution de son dépôt de garantie. À l'inverse, si l'acquéreur n'a pas effectué les démarches nécessaires à la réalisation des conditions (comme solliciter sérieusement des établissements bancaires), le vendeur peut exiger le versement d'une indemnité d'immobilisation.

 Dans tous les cas, ce guide des recours souligne l'importance de conserver toutes les preuves des démarches entreprises et des échanges entre parties. La médiation peut également constituer une alternative moins coûteuse qu'une procédure judiciaire pour résoudre les litiges liés à une transaction immobilière compromise, permettant souvent de trouver un accord amiable qui préserve les intérêts de chacun.