Quelle assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Qu’est-ce qu’un achat pour un investissement locatif ?

Acheter un bien immobilier dans le but de le louer, ce n’est pas tout à fait la même démarche que d’acheter sa résidence principale. On parle ici d’investissement locatif, c’est-à-dire l’acquisition d’un logement (appartement, maison, immeuble…) avec pour objectif de le mettre en location pour générer des revenus. 

L’objectif principal ? Se constituer un patrimoine tout en percevant des loyers réguliers. Mais ce n’est pas tout : un investissement locatif peut aussi permettre, à moyen ou long terme, de :

• générer des revenus complémentaires : utiles à la retraite, pour un projet ou simplement pour arrondir les fins de mois ;
• préparer l’avenir : transmettre un bien à ses enfants ou revendre avec une plus-value ;
• réduire ses impôts : grâce à des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, Denormandie ou le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), selon le type de logement et le profil de l’investisseur. 

Ce type d’achat demande donc une vraie réflexion en amont puisqu’il faut s’assurer que le bien choisi répond à une demande locative réelle, qu’il est bien situé, et que le montage financier est solide. Et pour sécuriser l’opération, souscrire une assurance de prêt immobilier en locatif est une étape incontournable !

Est-il obligatoire de souscrire une assurance de prêt immobilier en locatif ?

Non, légalement, l’assurance de prêt immobilier en locatif n’est pas obligatoire. En revanche, dans les faits, elle est presque toujours exigée par la banque qui vous accorde le crédit. Pourquoi ? Parce que l’assurance emprunteur couvre le remboursement en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Elle permet aussi de sécuriser votre projet : si un accident de vie survient, c’est l’assurance qui prend en charge les échéances du prêt selon les conditions du contrat. Vous évitez ainsi une situation financière délicate ou la revente précipitée du bien. 

Néanmoins, les garanties exigées par les banques pour un investissement locatif sont parfois moins importantes que pour l'achat d'une résidence principale. En effet, les loyers tirés de cet investissement vont permettre de rembourser la totalité ou la quasi-totalité de l'emprunt et ainsi réduire les risques d'impayés. L'assurance de prêt immobilier en locatif est donc généralement moins coûteuse.

Quelle est la durée d’un prêt immobilier pour un investissement locatif et quel impact sur l’assurance de crédit ?

En général, un prêt immobilier dédié à l’investissement locatif s’étale entre 15 et 25 ans selon votre apport personnel, votre capacité de remboursement et les conditions proposées par la banque. Certains emprunteurs choisissent des durées plus courtes (10 à 15 ans) pour réduire le coût total du crédit, tandis que d’autres préfèrent étaler davantage le remboursement afin d’avoir des mensualités plus légères, en contrepartie d’un coût total plus élevé. 

Quel lien avec votre assurance de prêt immobilier en locatif ?

• Plus la durée du prêt est longue, plus le coût de l’assurance augmente : l’assurance étant souvent calculée sur le capital emprunté et sur la durée, un crédit de 25 ans coûtera naturellement plus cher à assurer qu’un prêt sur 15 ans, même avec les mêmes garanties.
• Une longue durée implique aussi plus de risques pour l’assureur, notamment sur les plans santé et professionnels : ce facteur peut faire varier la tarification en fonction de votre âge, de votre situation et des garanties choisies (décès, PTIA, ITT, etc.).
• Une durée plus courte réduit le risque pour l’assureur : elle peut faire baisser la prime globale de votre assurance de prêt immobilier en locatif, même si vos mensualités de remboursement seront plus élevées. 

L’essentiel, c’est donc de trouver le bon équilibre entre durée, capacité de remboursement, rentabilité locative et coût global du crédit avec assurance. À noter qu’un courtier spécialisé en assurance de crédit immobilier peut vous aider à faire une simulation précise et à choisir l’assurance la plus avantageuse selon votre stratégie d’investissement.                              

Quelles sont les garanties exigées pour un investissement locatif ?

Quel que soit votre profil, les contrats d'assurance de prêt immobilier comportent obligatoirement les garanties :

• décès invalidité ;
• perte totale et irréversible d'Autonomie (PTIA). 

Selon les situations et le montant des remboursements, il est possible de souscrire des garanties complémentaires, qui demeurent parfois facultatives :

• invalidité permanente et totale (IPT) ;
• invalidité permanente et partielle (IPP) ;
• incapacité temporaire totale de travail (ITT) ;
• perte d'emploi. 

Afin d'éviter toute mauvaise surprise, il est important de bien adapter votre niveau de couverture d'assurance de prêt immobilier en fonction de votre projet et de votre profil. 

La quotité exigée par les banques est d'assurer au moins 100 % du montant emprunté. Dans le cas d'un investissement locatif pour une personne seule, celle-ci sera donc assurée à 100 % pour chaque garantie souscrite. Dans le cadre d'un emprunt à plusieurs, avec un emprunteur et un co-emprunteur, ou même dans le cadre d'une SCI ou SCPI, ces 100 % peuvent généralement être répartis entre les différents emprunteurs ou associés. 

Dans le cas d'un emprunteur et d'un co-emprunteur, on peut par exemple choisir une quotité de 50 % chacun. En cas de souci pour l'un d'entre eux, l'autre remboursera uniquement la moitié de la mensualité de prêt, les 50 % restants étant couverts par l'assurance. Il est également possible d'assurer son prêt au-delà des 100 %.

Peut-on choisir librement son assurance emprunteur en investissement locatif ?

Oui, et c’est même un droit reconnu par la loi. Lors de votre demande de crédit immobilier (y compris pour un investissement locatif), la banque vous propose par défaut son contrat d’assurance de groupe. Ce contrat est standardisé : il propose des garanties collectives à un tarif mutualisé, mais il n’est pas toujours adapté à votre situation personnelle. 

Vous pouvez cependant opter pour une délégation d’assurance de prêt immobilier : c’est-à-dire souscrire une assurance externe, auprès de l’assureur de votre choix, tant que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes à celles exigées initialement par la banque.

Comment choisir son contrat d'assurance de prêt en locatif ?

Comparez les garanties proposées

Même pour un bien destiné à la location, la banque exigera une couverture minimale : généralement avec les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), parfois également incapacité temporaire de travail (ITT) notamment si vous exercez une profession libérale ou si votre profil présente un risque particulier. Petit conseil : pour votre assurance de prêt immobilier en locatif, ne vous contentez pas des garanties minimales si votre situation le justifie (par exemple revenus variables ou profession à risque).

Profitez de la délégation d’assurance pour optimiser les coûts

Comme mentionné plus haut, la loi vous permet de choisir librement votre contrat d’assurance, à condition que les garanties soient équivalentes à celles exigées par la banque. Pour profiter de la délégation d’assurance, utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier ou faites appel à un courtier spécialisé. Il vous aidera à trouver un contrat adapté à votre profil (âge, santé, situation pro, etc.) et aux exigences de votre banque.

Vérifiez les conditions d’exclusion et de franchise

Certaines assurances proposent des tarifs attractifs, mais avec des conditions restrictives : franchise longue, exclusions médicales, délais de carence étendus, etc. Sur votre contrat d’assurance de prêt immobilier en locatif, il est conseillé de vérifier les points suivants avant de signer :

• durée de franchise en cas d’arrêt de travail : il s’agit du délai (souvent 30, 60 ou 90 jours) avant que l’assureur commence à vous indemniser. Une franchise trop longue peut vous obliger à prendre en charge seul vos mensualités durant plusieurs semaines en cas d’arrêt maladie ;
• montant maximal indemnisable : certaines assurances plafonnent les remboursements, même si vos échéances sont plus élevées. Cela peut créer un décalage entre ce que vous devez à la banque et ce que l’assurance vous rembourse ;
• métiers ou pathologies exclues : si votre profession est considérée comme « à risque » ou si vous avez un antécédent médical, certaines garanties peuvent être refusées, ou bien vous coûter plus cher. Il est donc essentiel de s'assurer que votre activité et votre état de santé sont bien couverts ; 

L’assurance en investissement locatif est-elle déductible des revenus fonciers ? 

Oui, l’assurance de prêt immobilier en locatif peut être déduite de vos revenus fonciers, à condition d’avoir opté pour le régime réel d’imposition. C’est un levier fiscal souvent méconnu, mais très utile pour alléger votre imposition et améliorer la rentabilité nette de votre investissement locatif. 

Lorsque vous déclarez vos loyers au régime réel (et non au régime micro-foncier), vous avez la possibilité de déduire l’ensemble des charges liées à votre bien immobilier, notamment :

• les intérêts d’emprunt ;
• les frais de gestion ;
• les travaux d’entretien ou de réparation ;
• et les primes d’assurance emprunteur. 

Cette déduction ne s’applique que si le prêt concerne un bien mis en location nue (et non meublée) et si les loyers sont effectivement déclarés comme revenus fonciers.