Habitat indigne : l'État muscle sa riposte pour éviter la démolition

Alors que les taux immobiliers restent élevés et que l’accès à la propriété devient de plus en plus complexe pour de nombreux ménages, le gouvernement entend s’attaquer à un autre fléau du logement : l’habitat indigne. Pour accélérer la rénovation des immeubles dégradés et prévenir leur démolition, une nouvelle procédure d’expropriation a été créée par décret, selon un communiqué du ministère chargé du Logement publié vendredi 16 mai. Cette mesure, parue au Journal officiel deux jours plus tôt, s’inscrit dans le cadre de la loi d’avril 2024 sur l’accélération et la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé.

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Trois conditions strictes à remplir

Cette nouvelle procédure vise spécifiquement les immeubles dits « indignes », mais dont l’état permet encore une remise en état, à condition d’agir sans attendre. Pour enclencher cette expropriation « à titre remédiable », trois conditions cumulatives doivent être remplies :

1. Le bien doit avoir fait l’objet d’au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou d’insalubrité dans les dix dernières années, restés sans effet de la part du propriétaire.
2. Un rapport d’expertise doit attester de la nécessité d’une intervention pour éviter une aggravation de la situation.
3. Une interdiction temporaire d’habiter doit avoir été prononcée, assortie d’un projet de plan de relogement des occupants.

Jusqu’à présent, seules les habitations frappées d’une interdiction définitive d’habiter ou d’un ordre de démolition pouvaient faire l’objet d’une procédure d’expropriation. Ce nouveau cadre permet donc d’intervenir plus tôt dans la chaîne de dégradation, alors que le bâtiment est encore récupérable.

Mieux anticiper la dégradation du bâti

Selon le ministère, les délais d’intervention classiques, hors obstacles juridiques ou administratifs, peuvent s’étaler entre 7 et 10 ans, voire 20 ans dans les cas les plus complexes. Une durée qui favorise l’aggravation de l’insalubrité et rend souvent la rénovation impossible, ne laissant d’autre choix que la démolition.

Avec ce nouveau dispositif, les autorités espèrent raccourcir ces délais et donner aux élus les outils nécessaires pour lutter plus efficacement contre l’habitat dégradé. D’autres décrets d’application de la loi d’avril 2024 devraient d’ailleurs paraître d’ici l’été 2025 pour compléter l’arsenal à disposition des collectivités locales, des établissements fonciers ou des sociétés d’aménagement.

Un enjeu majeur pour un million de personnes

Le gouvernement définit l’habitat indigne comme tout logement « présentant un risque manifeste pour la santé ou la sécurité physique de ses occupants », ou tout local « impropre à l’habitation ». Cela recouvre l’insalubrité, le manque de solidité structurelle ou encore l’absence d’équipements de base.

En France, 420 000 logements sont considérés comme indignes, affectant environ un million de personnes, selon les données du ministère. Prévenir la démolition en intervenant plus tôt pourrait permettre de préserver une partie importante de ce parc, tout en améliorant la qualité de vie de ses occupants.

Ce décret, entré en vigueur le 13 mai 2025, s’applique aux collectivités, opérateurs d’aménagement, sociétés de construction ou établissements publics concernés.