Le marché immobilier parisien, longtemps considéré comme une valeur refuge, traverse une période de turbulence. La crise immobilière récente a révélé les surévaluations de certains quartiers, notamment ceux qui avaient connu une flambée spectaculaire des prix entre 2015 et 2020.
Depuis, la tendance s'est inversée avec des baisses significatives. Selon les données de SeLoger/MeilleursAgents relayées par Les Echos, tous les arrondissements parisiens ont perdu de la valeur au cours des cinq dernières années.
Taux Empruntis relevés le 10/05/2025
Constat du marché immobilier parisien
Un retournement brutal du marché a eu lieu ces dernières années. En 2023, le 19e arrondissement a enregistré une baisse de plus de 10 %. De manière plus globale, un appartement acheté en 2020 a perdu en moyenne 15 % de sa valeur. Ce déclin fait suite à une hausse spectaculaire de 35 % entre 2015 et 2020, stoppée net par la crise immobilière de 2022.
Cette chute s'explique principalement par la remontée des taux immobiliers, conséquence directe du bond inflationniste. Ce durcissement des conditions de crédit a drastiquement réduit le pouvoir d'achat des ménages, freinant ainsi les transactions.
Les quartiers les plus en vogue depuis 10 ans
Certains quartiers ont connu des hausses fulgurantes avant de subir des corrections importantes. Clignancourt (18e), par exemple, a vu ses prix grimper de 38 % entre 2016 et 2021 avant de retomber. Sur dix ans, la progression n'est que de 12 %, bien en deçà de la moyenne parisienne de 20 %.
Parmi les secteurs les plus fragilisés figurent Saint-Lambert (15e), Javel (15e), Chaussée d'Antin (9e), Madeleine (8e) ou encore le Parc Montsouris (14e), qui affichent une hausse inférieure à 7 % sur la dernière décennie, soit moins que l'inflation.
D'autres quartiers, en revanche, continuent de s'apprécier. Dans le 7e arrondissement, Saint-Thomas d'Aquin, École Militaire et Gros Caillou affichent des hausses impressionnantes, atteignant jusqu'à 32 % sur dix ans. D'autres secteurs du centre de Paris, comme Saint-Merri (4e), Saint-Gervais (4e) ou Arts et Métiers (3e), ont progressé d'environ 30 %.
L'attrait de ces quartiers s'explique en partie par la présence d'une clientèle aisée et internationale. Si le marché de l'ultra-luxe reste une niche, avec des prix pouvant dépasser les 25 000 €/m² sur les Champs-Élysées ou Place des Vosges (3e), certains investisseurs étrangers ciblent des zones moins prestigieuses mais en pleine revalorisation, notamment grâce à la tenue des Jeux olympiques l’été dernier.
Quel avenir pour l'immobilier parisien ?
Depuis fin 2024, le marché montre des signes de redressement. Plusieurs quartiers, comme Gros Caillou (7e), Saint-Ambroise (11e) ou Quinze-Vingts (12e), ont vu leurs prix remonter de plus de 6 % entre 2024 et 2025. D'autres, comme Les Enfants Rouges (3e) ou Chapelle (18e), enregistrent une hausse plus modérée, autour de 3 %.
Néanmoins, certaines zones continuent de souffrir. Le Parc Montsouris (14e), Chaussée d'Antin (9e) ou Madeleine (8e) affichent des baisses de plus de 10 % en 2024.
Le marché semble ainsi se rééquilibrer, avec des écarts de prix plus marqués entre les arrondissements. "Paris reste un tissu de micro-zones très recherchées, mais la rentabilité locative et les contraintes réglementaires pourraient freiner l'enthousiasme des investisseurs", prévient Olivier Princivalle, président de la FNAIM du Grand Paris.
Si l'immobilier parisien semble avoir perdu de son éclat, il reste toutefois un marché stable sur le long terme. En dix ans, les prix ont progressé de 19,27 %, soit une évolution proche de l'inflation (19,79 %). De quoi rassurer ceux qui voient encore la capitale comme une valeur refuge, à condition de bien choisir son emplacement.
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