Immobilier : un besoin massif de logements à l'horizon 2050

La France devra faire face à des besoins de logements considérables dans les prochaines décennies. Selon les projections publiées par le Service des données et études statistiques (SDES) en juin 2025, le pays devra produire entre 2,8 et 5,6 millions de résidences principales supplémentaires d’ici 2050, en fonction des hypothèses démographiques retenues. Ce besoin est porté par la croissance du nombre de ménages, la résorption du mal-logement et la transformation progressive du parc existant.

Dans le scénario central, ce sont 4 millions de résidences principales supplémentaires qui seront nécessaires sur la période 2020-2050, avec une dynamique particulièrement marquée jusqu’en 2030 (208 000 logements par an), avant de ralentir à partir de 2040. L’élément moteur : la hausse du nombre de personnes seules, qui représenteraient 3,4 millions des 3,5 millions de nouveaux ménages attendus (dont 2,1 millions de 60 ans et plus).

Mais ce besoin ne s’arrête pas à la démographie. La résorption du mal-logement, c’est-à-dire les situations de privation de logement, de cohabitation subie ou de logements trop petits ou dégradés nécessite entre 1,3 et 1,5 million de logements supplémentaires, selon le SDES. Le document souligne que sans rupture de tendance, il faudrait 40 ans pour résorber ce stock en consacrant 35 000 logements sociaux par an à cette cause.

Taux Empruntis relevés le 11/07/2025

Résidences secondaires et logements vacants en question

Autre enjeu de taille : la gestion du parc de logements non principaux. Le nombre de résidences secondaires pourrait croître de 0,4 à 0,8 million d’ici 2050. Si leur croissance n’est pas encadrée, elle pourrait accentuer la pression sur les territoires touristiques ou littoraux. Dans un scénario alternatif prenant en compte le dynamisme des « pied-à-terre », ce chiffre pourrait même atteindre 800 000 logements supplémentaires sur la période.

Concernant les logements vacants, le SDES distingue deux types : la vacance courte, nécessaire au bon fonctionnement du marché, et la vacance longue, symptomatique d’un parc inadapté. La vacance courte induirait 200 000 à 300 000 logements supplémentaires en fonction du scénario démographique. La vacance longue, elle, pourrait être partiellement mobilisée : avec un objectif de taux immobilier plancher à 3 %, ce sont jusqu’à 600 000 logements vacants qui pourraient être transformés en résidences principales.

Vers une densification du parc pour limiter l’artificialisation

L’étude insiste aussi sur la nécessité de transformer le parc existant pour éviter une consommation excessive de foncier. Les démolitions, fusions ou changements d’usage entraînent des pertes de logements à compenser, mais la densification des parcelles pourrait générer des gains sans construction neuve. En intégrant un objectif de sobriété foncière, le besoin en constructions neuves supplémentaires atteindrait 650 000 logements sur la période 2020-2050, voire 800 000 dans un scénario démographique haut.