Le marché locatif serait-il de nouveau rentable ? C’est ce qu’affirme la plateforme SeLoger dans un communiqué. Après plusieurs années de ralentissement, 2025 pourrait être l’année du retour des investisseurs, sous certaines conditions.
Taux Empruntis relevés le 10/05/2025
La rentabilité brute en reprise
Selon les chiffres de SeLoger depuis début 2025, la rentabilité brute du marché locatif français se stabilise à 5,2 % en moyenne, en progression de 13 % en trois ans. Certains facteurs permettent ce retour :
- une baisse des prix de 4,9 % depuis juillet 2022 ;
- une hausse continue des loyers de 8 % sur la même période ;
- une baisse progressive des taux d’intérêt.
Ce constat s’observe aussi à Paris avec une rentabilité brute de 4,1 % en moyenne, en progression de 0,8 point de pourcentage. Ce résultat est possible grâce à une baisse moyenne de 10,3 % sur les prix et une augmentation des loyers de 12 % depuis trois années.
Cette croissance est due, selon la plateforme, en grande partie au report de la demande d’achat de bien immobilier vers la location.
Une forte hausse des taux de crédit immobilier a empêché certains ménages de devenir propriétaires de leur logement. En conséquence, ces personnes se sont tournées vers un marché locatif déjà tendu dans les grandes villes pour trouver un logement.
Cela alimente la baisse de prix et la hausse des loyers et par ricochet, la rentabilité brute. Ces conditions redonnent de l’oxygène aux investisseurs locatifs.
L’apport moyen pour investir dans le locatif en 2025
Une rentabilité brute ne suffit pas pour qu’un investissement immobilier soit viable. Il faut aussi que le logement soit capable de générer des revenus pour couvrir l'entièreté des mensualités à rembourser et les frais annexes.
Un apport financier initial fourni par l’investisseur joue un grand rôle pour que les loyers perçus couvrent les emprunts.
Entre 2020 et 2023, l’apport nécessaire pour investir dans un appartement 2 pièces de 40 m² est passé de 46 000 à 80 000 € à cause de la hausse des prix immobiliers et des taux d’intérêt. En 2025, la situation s’inverse et la contribution redescend à 70 000 € en moyenne.
Le top 5 des villes pour investir
Le lieu est aussi important pour faire un investissement locatif. SeLoger s’est concentré sur trois indicateurs : la rentabilité brute, l’apport nécessaire à l’autofinancement et un indice de risque économique local qui comprend des données de démographie, d’emploi et de taux de vacance d’une localité.
La plateforme a classé 5 villes de plus de 30 000 habitants qui ne nécessitent aucun apport initial pour acquérir un T2 de 40 m². On y trouve Châlons-en-Champagne avec des prix d’achat très accessibles (66 752 € en moyenne) et un revenu locatif net permettant un autofinancement complet.
Limoges (8,4 % de rentabilité brute), Évry (7,6 %), Niort (7,2 %) et Poitiers (6,7 %) sont aussi des bons lieus d’investissement selon la plateforme.
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