Dans un marché immobilier en pleine mutation, l’investissement locatif ne se joue plus forcément dans les grandes métropoles. C’est ce que révèle une étude de Guy Hoquet l’Immobilier et de la plateforme Bien’ici, qui dresse le classement des villes les plus rentables pour acheter en 2025. En croisant deux indicateurs stratégiques, la rentabilité brute et la tension locative, l’étude met en lumière des villes souvent éloignées des radars des investisseurs traditionnels.
Taux Empruntis relevés le 11/07/2025
Immobilier locatif : les villes moyennes gagnent du terrain
À la recherche de rendements attractifs, les investisseurs se tournent de plus en plus vers les villes moyennes dans un marché immobilier devenu plus exigeant. Selon l’étude de Guy Hoquet l’Immobilier et Bien’ici, certaines communes comme Perpignan ou Saint-Étienne offrent des rendements annuels allant jusqu’à 8 %, pour des prix d’achat souvent inférieurs à 75 000 €.
À l’inverse, les grandes métropoles comme Paris ou Lyon, pénalisées par des prix élevés et l’encadrement des loyers, voient leur rentabilité locative fortement réduite. L’étude distingue trois profils de territoires.
- Les métropoles tendues, où la demande reste forte mais les marges sont faibles.
- Les villes à fort rendement, plus risquées mais accessibles.
- Les villes équilibrées, qui combinent prix modérés, bonne rentabilité et potentiel de valorisation.
Un classement offrant aux investisseurs une grille de lecture claire pour adapter leur stratégie selon leurs objectifs, notamment dans le choix du prêt immobilier le plus adapté.
Nice, Perpignan et Montpellier en tête
Nice se place en tête du classement, aussi bien pour les studios que pour les deux-pièces. La ville combine une tension locative très élevée à une rentabilité solide, malgré des prix au m² élevés.
Perpignan séduit par ses prix attractifs (environ 59 000 € pour un studio, 89 000 € pour un deux-pièces) et des rendements élevés. Montpellier, quant à elle, se distingue par un bon équilibre entre prix d’achat (environ 175 000 € pour un T2), rentabilité et demande locative.
Petites surfaces : des villes accessibles et rentables
Certaines villes de taille moyenne se révèlent particulièrement intéressantes pour les studios. Saint-Étienne, Limoges et Besançon affichent des prix compris entre 60 000 € et 75 000 €, pouvant offrir des rendements attractifs pour les primo-investisseurs.
À l’opposé, Paris reste une valeur refuge. La tension locative y est maximale, mais les prix très élevés (plus de 240 000 € pour 21 m² en moyenne) et l’encadrement des loyers limitent la rentabilité.
Deux-pièces : l’équilibre entre surface et rendement
Pour les deux-pièces, Saint-Étienne, Limoges et Besançon conservent leur attrait, avec des surfaces de plus de 44 m² pour moins de 115 000 €. Dans les grandes métropoles comme Marseille, Lille ou Toulouse, les prix sont plus élevés (entre 170 000 € et 190 000 €), mais la demande locative reste soutenue.
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