Achat immobilier : faut-il mettre tout son apport personnel ?

Apport personnel : à quoi sert-il ?

Avant de savoir s’il faut mettre tout son apport dans un achat immobilier, il est nécessaire de comprendre son utilité.

Financer les frais annexes

Lors du montage de votre prêt immobilier, la banque vous demande un apport personnel. Ce dernier sert à financer l’ensemble des frais annexes à votre emprunt, tels que : 

• les frais de notaire ;
• les frais de garantie (organisme de cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) ;
• les frais de dossier.

Ces frais viennent s'ajouter au prix d'achat de votre bien. 

Dans l’éventualité où un événement vous placerait en situation d'insolvabilité et que la banque soit amenée à saisir votre bien immobilier pour le revendre, elle ne récupérerait pas le montant relatif à ses frais annexes. C’est la raison pour laquelle les établissements prêteurs sont plutôt réticents à vous octroyer un prêt immobilier sans apport, couramment appelé un financement à 110 %.

Montrer votre capacité à épargner 

En démontrant à votre banque que vous êtes capable d’épargner en vous constituant votre apport personnel, vous démontrez votre talent de gestionnaire. Votre dossier sera ainsi plus facilement validé, car votre banque bénéficiera d’une plus grande assurance. De plus, en engageant ses fonds propres dans l'opération immobilière au travers d’un apport personnel, un emprunteur partage ainsi le risque avec l’établissement bancaire, ce qui est fortement apprécié par ce dernier.  

Réduire le coût de votre crédit 

Avant de vous accorder un crédit, l'organisme prêteur détermine le risque qu’il prend en vous prêtant de l’argent. Ce dernier calcule alors votre solvabilité en s'appuyant sur vos revenus, vos charges, votre taux d'endettement (qui ne doit pas excéder 35 %), votre stabilité professionnelle et bien évidemment sur le montant de votre apport personnel. 

Au travers d’un apport personnel, vous rassurez ainsi la banque sur la solidité de votre dossier. Vous êtes alors en position de force pour négocier les conditions de votre offre de prêt, notamment : 

• un taux d’intérêt plus compétitif ;
• des indemnités de remboursement par anticipation réduites voire supprimées pour les remboursements partiels (IRA).

Quel est l’apport minimum pour un prêt immobilier ? 

Le montant de votre apport personnel minimum évolue principalement en fonction des pratiques commerciales de chaque établissement bancaire. Généralement, les banques exigent 10 % d’apport personnel, mais il arrive que ce seuil monte à 20 %. 

Pour vous aider à y voir plus clair, si vous disposez d’un apport personnel de 40 000 euros, en théorie, vous serez en mesure d'emprunter 400 000 euros, à condition que vos revenus vous permettent de rester en deçà des 35 % d'endettement imposés par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). En revanche, si votre établissement de crédit exige un apport de 20 %, votre capacité d’emprunt se réduira à 200 000 euros tout en conservant votre apport de 40 000 euros.

Quel est l’apport personnel conseillé selon votre projet ? 

Le montant de votre apport dépend de la nature de votre achat immobilier, à savoir une résidence principale ou un investissement locatif.

Pour l’achat de votre résidence principale 

Faut-il mettre tout son apport dans un achat immobilier concernant une résidence principale ? Il faut savoir qu’elle ne constitue pas un actif, puisqu’elle ne génère aucun revenu. De fait, vous devez chercher à diminuer au maximum son coût d’acquisition, notamment en augmentant le montant de votre apport personnel.

Pour un investissement locatif 

Contrairement à une résidence principale, si vous achetez un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif, il sera opportun de diminuer votre apport personnel pour profiter au maximum de l’effet de levier bancaire. Avec un apport minimum et des mensualités prises en charge intégralement ou presque par les loyers perçus, vous pouvez acquérir un bien immobilier d’une valeur conséquente. 

De surcroît, pour calculer votre capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif, la banque prend en compte 70 % des loyers à venir. Vous êtes ainsi en mesure d’emprunter un capital supérieur à celui d’un achat de résidence principale. Et cerise sur le gâteau, en optant pour le régime fiscal réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre revenu imposable, ce qui n’est plus possible avec une résidence principale. 

Vous l’aurez compris, même si vous ne décrochez pas un taux compétitif, peu importe tant que vous êtes fiscalisé, car les intérêts ne vous coûteront rien. Dans ce cas précis, l’objectif consiste donc à conserver au maximum votre apport.

Comment éviter de ne pas mettre tout son apport dans son achat immobilier ?

Mettre l’intégralité de son apport personnel dans un achat immobilier n’est pas toujours la meilleure stratégie. Il existe plusieurs solutions pour préserver une partie de votre épargne tout en accédant à la propriété. Voici quelques pistes à explorer pour éviter de mettre tout votre apport dans un achat immobilier.

Opter pour un financement à 110 % 

Certes, il s’avère plus compliqué de financer un achat immobilier sans apport. En revanche, ce n’est pas impossible en sollicitant ce que l’on appelle un prêt à 110 %. Dans ce cas, la banque vous accorde un financement comprenant le prix du bien immobilier ainsi que l’intégralité des frais annexes (frais de notaire, de garantie, de dossier…). Attention, les taux de crédits immobiliers proposés pour ce type de financement sont souvent plus élevés, et les conditions d’octroi plus strictes. Votre dossier devra donc être particulièrement solide pour convaincre la banque. De plus, tout dépend de la conjoncture économique au moment du crédit et de la politique de la banque.

Allonger la durée de remboursement 

Si vous souhaitez emprunter une somme plus importante sans augmenter vos mensualités, vous pouvez rembourser votre prêt sur une durée plus longue. Cette solution permet de réduire votre apport personnel voire d’emprunter sans apport. C’est particulièrement avantageux quand les taux d’intérêt sont bas : le coût du crédit reste maîtrisé, et vous conservez votre capacité d’épargne pour d'autres projets.

Comparer les offres de prêt 

Chaque établissement bancaire applique sa propre politique en matière d’apport personnel. Il est donc recommandé de comparer les propositions de plusieurs banques ou de faire appel à un courtier immobilier pour vous accompagner dans vos démarches. Un bon courtier saura aussi mettre en avant les points forts de votre dossier pour optimiser vos chances d’obtenir un financement à des conditions avantageuses.

Mobiliser les prêts aidés

Les prêts aidés représentent un levier efficace pour compléter ou remplacer un apport personnel. Le plus connu est le Prêt à taux zéro (PTZ), destiné aux primo-accédants sous conditions de ressources, pour l’achat d’une résidence principale neuve ou rénovée dans certaines zones. 

Ce type de prêt est assimilé à un apport personnel par les banques, ce qui renforce la solidité de votre dossier sans puiser dans votre épargne. Le PTZ a été reconduit jusqu’en 2027, avec des plafonds de ressources élargis et une nouvelle tranche de revenus, permettant à davantage de ménages d’en bénéficier. 

Vaut-il mieux emprunter ou utiliser son épargne ? 

. Vaut-il mieux emprunter ou utiliser son épargne pour acheter un bien immobilier ? C’est une question que se posent de nombreux acquéreurs. Et la réponse n’est pas toujours tranchée : tout dépend de votre profil, de vos objectifs et de la nature de votre projet. Cependant, dans bien des cas, il est plus judicieux de ne pas mobiliser toute son épargne, même si vous en avez les moyens.

Garder une épargne de précaution

Avant de savoir s’il vaut mieux emprunter ou utiliser son épargne, commencez par vous assurer que vous disposez d’une épargne de précaution suffisante. En effet, pour faire face aux imprévus, il demeure fondamental de toujours conserver une épargne de précaution. En effet, vous n’êtes pas à l'abri d’une panne de chaudière, d’une réparation de voiture, etc. Une épargne de précaution privilégie des placements à court terme tels que le Livret de développement durable et solidaire (LDDS), le Livret A (LA), le Plan épargne logement (PEL), le livret d’épargne populaire (LEP), etc. Quant à son montant, tout dépend de votre train de vie. Il est cependant conseillé de se constituer une épargne de précaution, en moyenne, à hauteur de six mois de salaire.

Votre apport personnel proviendra majoritairement de cette épargne de précaution, pour laisser vos autres placements atteindre leur maturité financière.

Même si vous disposez d’une épargne confortable, il peut être plus pertinent d’emprunter tout en préservant votre sécurité financière.

Utiliser l'effet de levier du crédit pour un investissement locatif

La réponse à la question « vaut-il mieux emprunter ou utiliser son épargne ? » penche clairement du côté de l’emprunt si votre projet porte sur un investissement locatif.  Pourquoi ? Parce que vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit : les loyers perçus viennent rembourser tout ou partie de vos mensualités, tandis que votre capital reste disponible ou peut être investi ailleurs. Autre avantage non négligeable : les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement dans le cadre d’une location meublée ou d’un régime réel.

Emprunter vous permet donc d’optimiser votre fiscalité tout en développant votre patrimoine

via cette technique d’autofinancement, et ce, grâce à l’argent de la banque. 

Conserver un apport pour un éventuel deuxième achat 

Autre élément à prendre en compte dans le choix entre emprunter ou utiliser son épargne : vos projets futurs. En effet, votre capacité d'emprunt découle directement de votre apport personnel. Plus ce dernier est conséquent, et plus la banque sera à même de vous prêter. De plus, le jour où votre dossier d’emprunteur s'avérera un peu tendu, votre apport personnel sera votre meilleur allié pour le faire passer. D’ailleurs, notez qu’un apport personnel peut vous aider à décrocher un taux compétitif. 

Enfin, et non des moindres, si vous utilisez intégralement votre apport lors d’un premier achat, vous pourriez rencontrer des difficultés à concrétiser un deuxième investissement immobilier. C’est la raison pour laquelle il est toujours judicieux de conserver votre épargne, et de ne pas l’investir intégralement comme apport.

Diversifier vos placements 

Pour savoir s’il vaut mieux emprunter ou utiliser son épargne dans un achat immobilier, commencez par prendre en compte la rémunération de votre épargne. Que ce soit sur une assurance-vie, un plan d’épargne en actions (PEA), un compte-titres, votre épargne produit des intérêts. Ainsi, il demeure indispensable de comparer ces intérêts avec la rémunération générée par votre acquisition immobilière. 

Si vous achetez votre résidence principale, conservez une partie de votre épargne et placez-la ailleurs que dans l’immobilier pour la faire fructifier sur des supports rémunérateurs. En effet, une résidence principale ne génère aucun revenu. 

Si votre acquisition porte sur un investissement locatif, calculez son rendement annuel net pour déterminer s’il n’est pas plus intéressant d’investir une fraction de votre épargne sur des produits financiers plus rémunérateurs.