Qu'est-ce que l'accession sociale à la propriété ?

Comment fonctionne l'accession sociale à la propriété ?

L’accession sociale à la propriété est un type d’acquisition qui permet aux foyers à revenus modestes de devenir propriétaire de leur résidence principale. L’État, les collectivités ainsi que les acteurs de l’immobilier s’unissent pour permettre de proposer une offre de logements à prix réglementés.

Pour aider les ménages à financer leur acquisition sur le marché de l’habitat, l’État a mis en place certains prêts aidés comme le prêt PAS (prêt à l’accession sociale), ou encore le PTZ (prêt à taux zéro). Pour en bénéficier, l’acquéreur doit répondre à certaines conditions (plafonds de ressources, type de bien, montant à financer…).

En France, près de la moitié des locataires souhaiteraient devenir propriétaires de leur logement. Pour les aider à y parvenir, ils peuvent compter sur les différents dispositifs d’aide pour l’accession sociale à la propriété.

Les différents dispositifs d’accession sociale à la propriété

La vente HLM (logements sociaux)

• Principe: les organismes HLM peuvent vendre certains logements sociaux à leurs locataires ou à des ménages aux revenus modestes.
• Public cible : priorité au locataire occupant (sous conditions de ressources). Les particuliers éligibles au logement social peuvent également en bénéficier.
• Avantages :
  • prix de vente inférieur au marché (réduction d’environ 15 à 35 %) ;
  • pas de frais d’agence ;
  • TVA réduite (5,5 % si en zone ANRU - Agence nationale pour la rénovation urbaine) ;
  • possibilité de bénéficier du prêt accession d’Action Logement.
• Conditions : le logement doit être construit depuis au moins dix ans, mais aussi respecter des normes énergétiques et d’habitabilité.

Le bail réel solidaire (BRS)

• Principe : séparation du foncier et du bâti. Le ménage achète le logement, mais loue le terrain à un organisme de foncier solidaire (OFS).
• Public cible: ménages modestes sous plafonds de ressources (similaires au prêt à taux zéro - PTZ).
• Avantages :
  • prix d’achat réduit de 20 à 50 % (puisque dans ce cas, on n’achète pas le terrain) ;
  • TVA réduite (5,5 %) ;
  • accès possible au PTZ ;
  • revente encadrée pour maintenir l’accessibilité à d’autres ménages modestes.
• Durée du bail: jusqu’à 99 ans.
• Conditions : résidence principale uniquement.

L’accession à prix maîtrisé

• Principe : vente de logements neufs à prix inférieur au marché grâce à une intervention des collectivités locales ou de promoteurs solidaires.
• Public cible: primo-accédants sous plafonds de ressources.
• Avantages :
  • réduction du prix de vente ;
  • TVA réduite (5,5 % en zone ANRU) ;
  • possibilité de mobiliser le PTZ.
• Conditions :
  • Plafonds de ressources à respecter ;
  • résidence principale et primo-accession ;
  • respect d’une clause anti-spéculative.

La location-accession (PSLA-Prêt Sociale Location-Accession)

• Principe : le ménage loue le logement pendant une période transitoire avant d’en devenir propriétaire.
• Fonctionnement :
  • phase locative : paiement d’une redevance composée d’un loyer + épargne (appelée « part acquisitive ») ;
  • phase d’accession : le locataire peut lever l’option d’achat à un prix fixé à l’avance.
• Public cible : ménages sous conditions de ressources.
• Avantages :
  • TVA à 5,5 % ;
  • exonération de taxe foncière pendant 15 ans ;
  • sécurisation de l’accession (garantie de relogement ou rachat du logement en cas de difficulté) ;
  • mobilisation du PTZ possible.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

• Principe : prêt complémentaire sans intérêt pour l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux.
• Public cible: primo-accédants sous conditions de ressources.
• Montant : dépend de la zone géographique, du nombre de personnes et du type de logement (neuf ou ancien).
• Avantages :
  • zéro intérêt ;
  • différé de remboursement (jusqu’à 15 ans) ;
  • cumulable avec d’autres prêts (PAS - prêt accession sociale, prêt conventionné, etc.).
• Conditions : résidence principale, respect des plafonds de revenus et des conditions liés au logement.

Les autres prêts d’aide pour l’accession sociale à la propriété

Le PAS - prêt accession sociale

• Principe : prêt accordé aux ménages modestes pour l’achat d’une résidence principale.
• Public cible: ménages sous plafonds de ressources.
• Avantages :
  • Frais de notaire réduits ;
  • durée jusqu’à 30 ans ;
  • cumulable avec le PTZ.

Le prêt conventionné

• Principe : prêt immobilier accordé sans conditions de ressources, mais avec certaines garanties.
• Avantages :
  • taux plafonné ;
  • durée jusqu’à 30 ans ;
  • cumulable avec le PTZ.

Focus sur l’accession sociale à la propriété : acquérir un logement HLM

Comme indiqué précédemment, vous pouvez devenir acquéreur de votre logement HLM dans le cadre de l’accession sociale à la propriété, si vous habitez déjà dans un logement HLM depuis au moins 2 ans :

• en faisant la demande directement auprès du bailleur. Vous, votre conjoint(e), votre ascendant ou votre descendant, pouvez devenir propriétaire du logement si vous respectez un certain plafond de ressources réglementé. Il suffit pour cela d’adresser une demande d’acquisition à l’organisme HLM qui dispose d’un délai de 2 mois pour vous donner une réponse ;
• Si la vente est initiée par votre bailleur et que le logement est bien conforme aux normes d’habitabilité.

Si le logement HLM est mis en vente et que ni le locataire (s’il est occupé) ni les autres membres du parc social ne veulent l’acheter, vous pouvez saisir l’opportunité et faire votre offre.

Dans tous les cas, pour que la vente soit effective, le bien doit avoir été construit par un ou plusieurs organismes HLM depuis au moins 10 ans.

Focus sur le contrat de location-accession et le PSLA

La location-accession permet aux ménages aux revenus modestes d’accéder à la propriété en étant d’abord locataire du bien (neuf ou ancien) Pour que cela soit possible, un contrat est établi entre le propriétaire et le locataire. Dans les clauses, sont précisés le prix, le temps de la location, le montant des charges, etc.

Dans le cadre de cette opération, on distingue deux phases :

• la période de jouissance durant laquelle le locataire verse une redevance composée du loyer (définitivement acquis par le vendeur) et d’une fraction acquisitive considérée comme un acompte sur le prix de vente ;
• la fin de la période de location est appelée la levée de l’option. Si le locataire décide d’acheter le logement, il faudra alors fournir au propriétaire le solde. Il est possible d’annuler l’achat en refusant de lever l’option. Le vendeur est alors tenu de proposer une solution de relogement.

Les avantages de l'accession sociale à la propriété

L’accession sociale à la propriété aide les personnes à revenus modestes à acquérir leur résidence principale. Ce projet, parmi les plus importants d’une vie, permet de :

• se constituer un patrimoine ;
• pouvoir transmettre un héritage à ses enfants ;
• réduire ses charges à la retraite en ayant plus de loyer ou de mensualité de crédit immobilier à rembourser ;
• réaliser un investissement permettant d’obtenir une certaine plus-value sur le long terme.

Qui peut bénéficier de l’accession sociale à la propriété ?

Les aides liées à l’accession à la propriété sont généralement réservées aux foyers aux revenus modestes. Des plafonds de ressources sont fixés pour chaque dispositif spécifique.

Par exemple, en 2025, pour bénéficier du PSLA, les revenus d’une personne seule ne doivent pas dépasser 38 508 € par an pour Paris et ses communes limitrophes. Une famille de 4 membres doit, elle, disposer de ressources annuelles inférieures à 64 910€ hors Île-de-France.

Pour connaître les conditions d’éligibilité de chaque dispositif, vous pouvez réaliser une demande d’accompagnement social auprès de l’organisme Action Logement.