Qu'est-ce qu'un contrat de réservation en VEFA ?

Contrat de réservation en VEFA : définition

Le contrat de réservation d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un engagement spécifique lié à l’achat d’un bien immobilier neuf non construit ou en cours de construction. Il détermine et fixe les conditions de la transaction entre le promoteur immobilier et l’acheteur. Il atteste aussi de la réservation du logement par le vendeur (aussi appelé réservant) en contrepartie du dépôt de garantie effectué par l’acheteur (réservataire).

Ce contrat de VEFA a la même valeur qu’un compromis de vente réalisé pour les achats immobiliers dans l’ancien. Même s’il n’est pas obligatoire pour officialiser l’opération immobilière, il est fortement recommandé d’en établir un, surtout lorsqu’il s’agit de l’achat d’un appartement sur plan.

Le contrat de réservation dans le neuf peut être établi durant toutes les étapes de construction du bien :

• sous signature privée entre le vendeur et l’acheteur, c’est-à-dire sans la présence d’un notaire ;
• chez un notaire.

Doit-on payer les frais de notaire à la signature du contrat de réservation ?

Si vous choisissez de réaliser un contrat de réservation en VEFA chez un notaire, sachez

que la signature n'entraîne pas de frais de notaire, comme lors d’un compromis de vente traditionnel.

Par contre, des frais de notaire seront à régler au moment de la signature de l’acte de vente définitif. Comme il s’agit d’un bien neuf, ils représentent en moyenne entre 2 et 3 % du prix d’achat.

Contrat de réservation en VEFA : quelles informations doit-il contenir ?

Le contrat de réservation en immobilier neuf doit contenir certains éléments essentiels, qui se classent en plusieurs catégories.

Les caractéristiques du logement

La première partie concerne les caractéristiques du logement, à savoir :

• le descriptif précis du futur logement (surface, nombre de pièces, annexes…) ;
• la situation dans l’immeuble (si le bien se situe dans une copropriété) ou dans le lotissement (s’il s’agit d’une maison individuelle) ;
• l’adresse ;
• les matériaux retenus pour la construction et les équipements.

Les modalités de la transaction

La seconde catégorie d’informations à stipuler sur le contrat préliminaire de réservation est liée à la transaction elle-même. Il s’agit de données à caractère contractuel définissant les modalités de la vente, comme :

• le prix d’acquisition ;
• la date prévisionnelle de signature du contrat de vente chez le notaire ;
• la date de livraison du bien ;
• les conditions des financements ;
• les informations concernant le droit de rétractation et les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renonciation à l’achat ;
• les pénalités éventuelles en cas de retard de livraison en VEFA.

Les autres éléments essentiels d’un contrat de réservation en VEFA

Il est primordial que le contrat contienne aussi :

• un échéancier de paiement si le promoteur projette un appel de fonds lié à l’avancée des travaux ;
• une condition suspensive de prêt en VEFA qui permet à l’acheteur d’annuler la transaction et de récupérer le dépôt de garantie s’il n’obtient pas de crédit immobilier ;
• une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) qui protège le réservataire en cas de faillite du promoteur.

Quels sont les engagements liés au contrat de réservation ?

Le contrat de réservation engage les deux parties : le réservataire et le réservant.

1. L’acheteur réserve un bien et il procède à un dépôt de garantie dont le montant correspond au maximum à 2 % du prix du bien, si l’acte de vente définitif est prévu entre les 12 et 24 mois qui suivent ou à 5 % du prix du bien si l’acte de vente définitif est programmé dans les 12 mois. Si la signature de l’acte de vente définitif intervient au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie n’est à prévoir.
2. Le promoteur s’engage, lui, à réserver le bien à l’acquéreur dès lors que celui-ci honore les appels de fonds. Lors d’une VEFA, les fonds sont en effet versés au fur et à mesure de l’avancée des travaux (35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations, 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau et 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux. Les 5 % restants sont à remettre le jour de la remise des clés).

Les étapes pour réussir son contrat de réservation VEFA

Avant de conclure un contrat de réservation en VEFA, plusieurs étapes doivent être respectées, tant par l’acheteur que par le vendeur. Le réservataire doit d’abord s’assurer que toutes les données personnelles communiquées sont traitées conformément à la réglementation en vigueur, notamment lorsqu’un dossier est constitué en amont de la réservation. Le promoteur, en tant que responsable de traitement, est tenu d’informer l’acheteur de ses droits (accès, rectification, opposition), et de garantir la confidentialité des informations transmises.

Parallèlement, une attention particulière doit être portée à la conformité des documents techniques, aux autorisations administratives et à l’avancement des travaux. Une fois ces vérifications effectuées, le contrat peut être signé, soit sous seing privé, soit chez un notaire. Il est essentiel que toutes les caractéristiques du bien y figurent de manière détaillée, accompagnées d’un échéancier de paiement et d’une clause suspensive de prêt. Ce formalisme permet de garantir la protection des droits des acheteurs tout au long du processus d’acquisition.

 

Risques liés au contrat de réservation : comment s’en prémunir ?

La signature d’un contrat de réservation comporte certains risques qu’il convient d’anticiper pour sécuriser l’opération immobilière. Parmi les principaux dangers figurent l’absence de garantie d’achèvement ou de garantie de remboursement, en cas de défaillance du promoteur. Un autre risque concerne la modification unilatérale du bien ou de son prix, sans l’accord préalable de l’acquéreur. Ces situations peuvent fragiliser les projets d’achat si elles ne sont pas encadrées.

Pour s’en prémunir, il est indispensable de vérifier la solidité financière du promoteur, la clarté des clauses contractuelles et la présence d’un dépôt de garantie conforme à la loi. Les acheteurs doivent également exercer leur droit de rétractation dans les délais impartis s’ils rencontrent une difficulté ou une incertitude. Enfin, se faire accompagner par un professionnel du droit ou par un notaire peut permettre de détecter d’éventuelles irrégularités et de s’assurer du traitement ainsi que de la sécurité juridique de la transaction dans le cadre de la règlementation VEFA.

VEFA : peut-on annuler le contrat de réservation ?

Le réservataire peut annuler un contrat de réservation en VEFA et récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie, s’il agit dans les délais et dans les conditions prévues par la loi, notamment en cas de changement de projet immobilier ou de difficulté financière. C’est-à-dire durant le délai de rétractation de 10 jours qui débute le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée comprenant le contrat de réservation ou le lendemain de la remise en main propre du contrat de réservation.

Pour renoncer à l’achat, l’acheteur doit envoyer au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui notifier son désir de rompre le contrat. Il n’est pas nécessaire cependant d’apporter une justification.

Si l’annulation intervient en dehors du délai de rétractation légal, le réservataire perd son dépôt de garantie. Sauf si la renonciation est due à certains faits précis comme par exemple :

• un refus de prêt immobilier ;
• une augmentation du prix de vente final supérieur à 5 % par rapport au coût prévisionnel ;
• une modification importante du logement par rapport au descriptif initial.