Déclaration de plus-value immobilière : accompagnement et explications

Bref rappel de ce qu’est la plus-value immobilière 

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien immobilier, ajustée des frais et des charges déductibles. Cette plus-value est imposable dans les situations suivantes, lors :

• de la vente d'un bien immobilier tel qu'un appartement, une maison, un terrain, une forêt, ou des terres agricoles ;
• de la cession des droits liés à un bien immobilier, notamment les servitudes (comme un droit de passage), l'usufruit (à savoir le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus locatifs sans pouvoir le vendre) et la nue-propriété (droit de disposer d'un bien sans pouvoir l'utiliser ni en tirer des revenus locatifs) ;
• de la cession de biens ou de droits par l'intermédiaire d'une Société civile immobilière (SCI) non assujettie à l'impôt sur les sociétés ou d'un Fonds de placement immobilier (FPI) ;
• de l’échange de biens, partage ou apport en société.

Comment déclarer la plus-value immobilière ?

Le notaire s’occupe de déclarer la plus-value 

Lorsque vous vendez un bien immobilier, le notaire joue un rôle essentiel dans la déclaration de la plus-value immobilière. Ce dernier gère plusieurs formalités importantes :

• il effectue les démarches nécessaires auprès de l'administration fiscale ;
• il calcule la plus-value en tenant compte des abattements possibles selon la durée de détention du bien ;
• il établit et soumet la déclaration de la plus-value à l’appui du formulaire n° 2048-TAB concernant la cession de terrains à bâtir, ou du formulaire 2048-IMM pour les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers ;
• il procède au paiement de cet impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière.

Case 3VZ ou case 3VW : quelle case remplir ? 

Dans votre déclaration de revenus annuelle, vous devez mentionner la plus-value réalisée en complétant deux cases distinctes, selon que vous soyez exonéré de l'impôt sur la plus-value ou non. 

• Case 3VZ : si vous êtes soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière, indiquez le montant imposable dans la case 3VZ sur le formulaire 2042-C correspondant à la « plus-value nette imposable globale ». Le montant à remplir dans la case 3VZ provient de la ligne 50 du formulaire 2048-IMM.
• Case 3VW : cette case concerne les plus-values immobilières exonérées d'impôt, comme celles issues de la première vente d'un logement hors résidence principale sous certaines conditions. Mentionner ce montant est obligatoire pour le calcul de votre revenu fiscal de référence. Pour autant, il n'entraîne pas une nouvelle imposition.

Comment est taxée la plus-value immobilière ? 

La taxation de la plus-value immobilière implique plusieurs facteurs, chacun contribuant au calcul du montant total dû lors de la vente d'un bien immobilier.

Impôt sur le revenu 

La plus-value immobilière est tout d'abord soumise à l'impôt sur le revenu. Le taux forfaitaire appliqué s’élève à 19 %. Ce taux est fixe et ne varie pas en fonction de votre tranche marginale d'imposition. Cette imposition est due dès la réalisation de la plus-value, c'est-à-dire lorsque le bien est vendu à un prix supérieur de son prix d'acquisition, ajusté des frais et charges déductibles.

Prélèvements sociaux 

En sus de l'impôt sur le revenu, les plus-values immobilières sont également soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ce taux inclut notamment :

• la Contribution sociale généralisée (CSG) ;
• la Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS).

Cumulé avec l'impôt sur le revenu, le taux global d'imposition sur les plus-values immobilières atteint ainsi 36,2 %.

Surtaxe 

Une surtaxe progressive s’applique sur les plus-values supérieures à 50 000 €. Cette dernière varie entre 2 et 6 %, en fonction du montant de la plus-value réalisée.

Cas d’exonération possible 

Il existe certaines situations dans lesquelles la plus-value immobilière peut être exonérée d'impôt.

Résidence principale 

La vente de la résidence principale du vendeur est exonérée de plus-value immobilière. Pour bénéficier de cette exonération, le bien doit constituer la résidence principale du vendeur au moment de la cession. Cela inclut également les dépendances immédiates rattachées à cette résidence, comme les garages ou les jardins.

Petites cessions 

Les ventes dont le montant est inférieur à 15 000 € sont également exonérées d'impôt sur la plus-value immobilière. Ce seuil de 15 000 € s'apprécie par vente et par cédant. Si vous vendez plusieurs biens en une seule année, chaque vente est examinée individuellement pour déterminer si elle bénéficie de cette exonération.

Détention longue 

Les biens détenus depuis plus de 30 ans bénéficient d'une exonération totale de la plus-value immobilière. Cette mesure vise à encourager la détention à long terme des biens immobiliers. L'exonération se fait de manière progressive, avec les abattements suivants :

• pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % pour la 22e année. L’exonération totale est atteinte après 22 ans ;
• pour les prélèvements sociaux, les abattements commencent à 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % pour la 22e année, et 9 % par an de la 23e à la 30e année. L'exonération totale intervient après 30 ans de détention.

Première vente hors résidence principale 

Vous pouvez bénéficier d'une exonération de la plus-value immobilière lors de la première vente d'un logement hors résidence principale. Pour ce faire, vous devez respecter les deux conditions suivantes :

• ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années ;
• réinvestir le montant de la vente dans une nouvelle résidence principale dans un délai de deux ans.