L'indice du coût de la construction (ICC)

L’indice du coût de la construction

Créé en 1953, l’indice du coût de construction (ICC) vise essentiellement à surveiller l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation en France. C’est l’Insee (institut national de la statistique et des études économiques) qui se charge de publier les rapports trimestriels attestant de la hausse ou de la baisse de l’ICC.

Pour faire simple, au plus l’indice du coût de la construction augmente, au plus les loyers pratiqués dans le cadre de baux commerciaux et professionnels sont susceptibles d’être revus à la hausse, et inversement. Il s’agit donc d’un indice de référence pour les investisseurs, notamment au sein des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier)

Qu'est-ce que l'indice du coût de la construction (ICC) ?

L’indice du coût de la construction (également appelé indice du bâtiment ou indice à la construction) a pour principale fonction de servir de référence à la révision des loyers. En effet, l’ICC est entièrement basé sur l’évolution des coûts de construction d’un bâtiment neuf. En cela,  il permet d’ajuster le coût des loyers selon l’évolution de la conjoncture économique.

Quels sont les baux concernés par l’ICC ?

Pendant de nombreuses années, l’indice du coût de la construction permettait la révision des loyers des baux à usage d’habitation principale. Ce n’est plus le cas depuis l’arrivée de l’IRL (indice de révision des loyers) en 2006. Il en va de même avec les loyers commerciaux, indexés sur l’évolution de l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou de l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) depuis 2014.

Aujourd’hui, on utilise encore l’indice ICC pour revoir le loyer :

• d’un bail commercial signé avant 2014 ;
• d’un bail professionnel (l’ILAT peut également servir d’indice de référence selon ce qui a été convenu entre le bailleur et le locataire) ;
• d’un parking ou d’un garage ;
• d’un logement loué à titre de résidence secondaire.

Comment est calculé l'indice du coût de la construction ?

L’ICC inclut exclusivement les coûts se rapportant aux travaux de construction. Sont donc exclues de son calcul les dépenses liées à :

• l’achat du terrain nu ;
• la réalisation de fondations spécifiques ;
• la mise en conformité du terrain ;
• la promotion du bien ;
• les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration ;
• etc.

En revanche, lors de son calcul trimestriel de l’indice du coût de la construction, l’Insee prend en compte des éléments tels que :

• l’emplacement géographique du bâtiment ;
• l'architecture et le type de bâtiment ;
• les matériaux utilisés ;
• la qualité des équipements installés ;
• etc.

Ainsi, à titre d’exemple, on constate que l’indice du coût de construction a fortement augmenté depuis la crise sanitaire et le conflit entre la Russie et l’Ukraine. En cause, l’explosion du coût des matières premières, les difficultés pour les entreprises spécialisées dans le bâtiment à assurer la réalisation de l’ouvrage dans les temps ou encore la forte diminution du nombre de projets immobiliers dans le neuf.

Exemple de calcul de révision d’un loyer avec l’ICC

La première chose à savoir est que le bailleur ne pas réviser le loyer du logement comme il l’entend. Il est soumis à des règles strictes, que ce soit au niveau du montant ou de la date d’application.

Concernant le moment où le bailleur peut revoir le loyer, tout dépend de ce qui a été convenu dans le bail. S’il existe une clause d’indexation, alors propriétaire et locataire se sont mis d’accord sur une date de révision (exemple : tous les ans, au mois de janvier). Si ce n’est pas le cas, la révision du loyer est généralement associée à la date d’anniversaire du contrat de bail.

Imaginons un contrat de bail professionnel dont le loyer trimestriel est fixé à 5 000€. Ce dernier comprend une clause d’indexation permettant d’en revoir le montant au premier trimestre de chaque année. Pour calculer le nouveau loyer, il suffit de procéder au calcul suivant :

• Loyer actuel x (ICC du premier trimestre 2024 / ICC du premier trimestre 2023)

En l’occurrence, on obtiendrait le résultat suivant :

• 5 000€ x (2 227 / 2 077)
• 5 000€ x 1,072
• 5 361€

Quelles sont les alternatives à l'ICC ?

Aujourd’hui, l’ICC n’est plus utilisé (ou presque) pour calculer l'évolution des loyers dans le cadre de baux d’habitation principale, de baux commerciaux et de baux professionnels. À la place, on retrouve trois nouveaux indices.

L'indice des loyers commerciaux (ILC)

Créé en 2008 et rendu obligatoire en 2014 pour les baux commerciaux, l’indice des loyers commerciaux se différencie de l’ICC par les facteurs qui le composent. En l’occurrence, le calcul de l’ILC se compose des deux facteurs suivants :

• l’indice des prix à la consommation (75%)
• l’indice du coût de la construction (25%)

Seuls les locataires commerçants et artisans immatriculés au registre national des entreprises (RNE) sont concernés par l’ILC. À noter que les contrats se rapportant aux activités suivantes ne sont pas régis par l’indice des loyers commerciaux :

• les activités exercées dans des plateformes logistiques ;
• les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux ;
• les activités industrielles (fabriques et usines).

L’indice des loyers des activités tertiaires autres que commerciales et artisanales (ILAT)

Comme son nom l’indique, l’ILAT concerne les baux commerciaux qui ne réfèrent à aucune activité commerciale ou artisanale. Il permet l’indexation du loyer des activités suivantes :

• les activités libérales et tertiaires (cabinet médical, cabinet d’architecture, etc.) ;
• la location de bureaux destinés à des activités qui ne sont ni commerciales ni artisanales (avocat, expert-comptable, etc.) ;
• les entrepôts logistiques

Concernant son mode de calcul, l’ILAT se compose des éléments suivants :

• l’indice des prix à la consommation (50%) ;
• l’indice du coût de la construction (25%) ;
• le PIB (produit intérieur brut) en valeur (25%).

L'indice de référence des loyers (IRL)

Utilisé pour revoir le loyer des locations du parc privé, l’indice de référence des loyers est calculé et publié chaque trimestre par l’Insee. Il se base exclusivement sur l’évolution des prix à la consommation au cours des 12 derniers mois.

En tant que bailleur, vous pouvez revoir le prix du loyer de votre locataire dans l’année qui suit la date de révision du bail. La méthode de calcul du nouveau loyer est la même que pour l’ICC, en l’occurrence :

• nouveau loyer = prix du loyer actuel x (IRL trimestre N / IRL trimestre N-1)