Que choisir entre un appartement ou une maison ?

Maison ou appartement : les avantages et les inconvénients

Même si les critères de recherche sont nombreux, l’achat d’un appartement ou d’une maison est avant tout une question de choix de mode de vie. Chacune des deux solutions présente des avantages et des inconvénients dont il convient d’avoir conscience avant d’investir :

 

Achat appartement ou maison : que faut-il vérifier avant d’acheter ?

Que vous portiez votre choix sur une maison ou sur un appartement pour votre achat immobilier, plusieurs points doivent absolument faire l’objet d’une vérification minutieuse avant l’achat.

Pour l’achat d’une maison

Voici une liste des critères à vérifier avant de finaliser votre achat de maison et de devenir propriétaire :

• les caractéristiques intrinsèques au logement (surface habitable, combles potentiellement aménageables, les équipements et leur bon fonctionnement) ;
• l’état global du bien et l’estimation du montant des éventuels travaux à prévoir ;
• la distance du lieu de travail, des écoles, des commerces et des principaux services ;
• la qualité de l’isolation qui peut impacter fortement vos dépenses d’énergie ;
• le montant des charges mensuelles (chauffage, électricité, entretien du jardin) ;
• les règles d’urbanisme applicables à la commune (articles du plan local d’urbanisme) et éventuellement au lotissement qui peuvent vous limiter dans vos travaux d’aménagement (couleur des façades, des volets, utilisation de matériaux spécifiques, etc.) ;
• le montant des impôts locaux (taxe foncière) ;
• la qualité du réseau téléphonique et Internet.

Pour l’achat d’un appartement

Pour un appartement, les critères suivants sont à prendre en compte :

• la localisation (quartier, moyens de transport, commerces dans la zone, services de proximité) ;
• le potentiel de développement du quartier et les éventuels futurs projet de développement dans la zone entourant l'habitation (nouveaux transports à venir, projets d’urbanisme) ;
• l’état du bien immobilier et les travaux potentiels à réaliser ;
• la place de l’appartement dans l’immeuble (étage, vue, orientation, voisinage) ;
• la présence potentielle d’un extérieur (balcon, terrasse) ;
• le règlement de copropriété et les éventuels travaux déjà votés en assemblée générale ;
• les différents dossiers de diagnostic technique (amiante, plomb, termites, diagnostic de performance énergétique) ;
• le montant des charges mensuelles ;
• la qualité du réseau téléphonique et Internet.

Choisir entre maison et appartement : 6 questions à se poser avant d'acheter

Voici nos conseils pour répondre à vos différents critères de recherche grâce à ces 6 questions essentielles pour tout futur propriétaire. 

1.À quel emplacement souhaitez-vous habiter ?

Pour choisir entre une maison et un appartement, il est nécessaire de peser le pour et le contre de chaque solution d’investissement. 

Si la priorité pour vous reste l’emplacement et la proximité d’un centre-ville animé, l’appartement est probablement le mode de logement le plus adéquat pour votre profil de propriétaire. Il vous permet alors de bénéficier de toutes les commodités autour de l’habitation (commerces de proximité, établissements de santé, écoles, crèches, loisirs, réseau de transport). 

L’appartement est ainsi destiné aux personnes qui souhaitent habiter en ville ou a minima en périphérie des villes. Il est également plébiscité par ceux ne disposant pas forcément de moyens de locomotion pour se déplacer ou souhaitant disposer de tous les services à portée de main (certaines personnes âgées, étudiants, couple sans enfant réalisant son premier achat immobilier, etc.). 

Les maisons sont à l’inverse en grande majorité situées à la campagne. Elles permettent de bénéficier d’un plus grand espace de vie et d’un extérieur sur le terrain (terrasse, jardin). Elles sont le plus souvent choisies par des familles avec enfants pour offrir un confort optimal à tous les membres du foyer. 

Les maisons étant localisées généralement loin des principaux services, vous devez en revanche souvent vous procurer un ou plusieurs véhicules pour toutes les obligations de la vie quotidienne.

2.Quel est votre budget pour l’achat de votre logement ?

Étant situé en ville ou à proximité, l’appartement n’est pas toujours moins cher que la maison contrairement à ce qu’on pourrait penser. Dans certaines grandes agglomérations, les prix au mètre carré peuvent en effet flamber. 

Les prix constatés sont ainsi assez hétérogènes et dépendent de la surface, de l’emplacement ou encore de l’état du bien. Pour autant, les petites surfaces peuvent toutefois être relativement accessibles pour un premier achat immobilier en résidence principale, notamment pour les couples sans enfant. 

Les prix d’achat d’une maison sont là encore variables selon la surface du bien, son emplacement et ses caractéristiques (présence d’un grand terrain ou d’une piscine par exemple). Compte tenu du fait que la plupart des maisons se situent en-dehors des agglomérations (hormis pour les petites maisons de ville), elles ne sont donc pas nécessairement plus chères à l’achat que les appartements, malgré une surface très souvent plus importante. 

Il convient néanmoins de prévoir dans ce cas des frais annexes à ce type d’investissement comme notamment les coûts de transport (achat et entretien d’un véhicule, assurance, essence) ou des impôts locaux souvent plus élevés.

3.Un extérieur est-il indispensable ?

Disposer d’un extérieur en appartement est loin d’être la règle même si certains biens comprennent un balcon ou une terrasse. L’absence d’extérieur fait généralement partie des concessions à faire pour habiter dans une zone proche de toutes les commodités. L’extérieur constitue en effet un des équipements faisant augmenter le prix d’achat d’un appartement. 

Si vous souhaitez absolument en bénéficier sans trop impacter votre budget et vos mensualités de crédit, vous pouvez notamment vous diriger vers les rez-de-chaussée avec jardin, les appartements en rez-de-chaussée étant généralement moins chers. 

L’extérieur est, avec la surface disponible, le principal critère poussant les familles à acheter une maison. L’extérieur permet ainsi de bénéficier de grands espaces, notamment pour les loisirs des enfants ou si vous avez des animaux de compagnie. 

Il permet également d’aménager certains espaces de convivialité (terrasse, pergola, salon de jardin) voire d’installer une piscine sur le terrain. L’extérieur est donc un critère relativement indispensable pour ceux qui ne supportent pas la promiscuité inhérente à la vie en appartement.

4.Quel est le coût de l’entretien à prévoir en maison ou en appartement ?

Au-delà du prix d’achat de l’habitation, l’appartement est souvent plus intéressant que la maison du point de vue de la gestion financière de l’entretien. Elle permet en effet de partager des charges avec les autres copropriétaires. Par ailleurs, compte tenu d’une surface habitable moindre, les travaux de rénovation pour le bien en lui-même coûtent généralement moins cher en appartement pour un propriétaire. 

Concernant les frais du quotidien, une maison coûte généralement plus cher à entretenir car les charges ne sont pas partagées entre chaque propriétaire. Les coûts énergétiques sont souvent plus importants compte tenu notamment de surfaces à chauffer et des appareils électroménagers en plus grand nombre. Certains frais supplémentaires viennent de plus s’ajouter pour l’entretien du jardin (aménagement extérieur, taille de haies, entretien de piscine).

5.Quels sont les atouts pour la revente du logement ?

La demande étant généralement bien supérieure à l’offre dans les grandes agglomérations, les appartements se vendent la plupart du temps très rapidement. La diversité des surfaces pouvant aller du T2 au T5, ils permettent également d’intéresser différents types de publics aspirant à devenir propriétaire (étudiants, couples avec ou sans enfants, retraités, investisseurs locatifs, etc.). 

Les plus petits appartements sont ainsi plus abordables que les maisons d’entrée de gamme. D’une manière générale, une maison met plus de temps à se vendre qu’un appartement compte tenu d’une demande immobilière moins forte dans les zones géographiques concernées. Pour autant, une maison offrant de belles caractéristiques avec des volumes intéressants pourra trouver preneur assez rapidement même sur un marché immobilier relativement morose. 

En plus de la configuration et de l’état global du bien immobilier, c’est avant tout la localisation qui peut constituer un frein à l’achat et qui doit donc être choisie avec soin. 

6. Quels sont mes objectifs ?

Enfin, dernier critère et non des moindres, réfléchissez aux raisons pour lesquelles vous souhaitez réaliser cette acquisition immobilière.

Pour une résidence principale où vous aspirez à vivre de nombreuses années et à vous y établir, une maison est souvent la meilleure option pour développer une vie de famille. 

À l’inverse, si vous ne vous projetez pas sur le long terme dans cette habitation, un appartement peut être une solution plus simple et moins coûteuse, notamment pour une future revente. De même, si vous avez des difficultés à vous déplacer ou avez impérativement besoin de certains services à proximité, le choix d’un appartement en zone urbaine est à privilégier. 

Pour une résidence secondaire, vous pouvez faire le choix d’une maison pour vous déconnecter totalement et bénéficier de grands espaces si vous habitez la semaine en appartement en zone urbaine. À l’inverse, si vous habitez déjà en maison individuelle, un appartement en bord de mer peut se révéler suffisant pour changer d’environnement le temps d’un week-end ou de vacances. Pensez également aux possibilités de location si vous envisagez de tirer parti de votre habitation une partie de l’année pour réaliser des revenus fonciers complémentaires (location courte durée, location meublée non-professionnelle, etc.). 

Pour un investissement locatif dans l’ancien, il convient généralement de privilégier les appartements aux maisons. La demande est en effet souvent plus forte sur ce type d’habitation, ce qui évite la vacance locative et vous permet d’assumer le remboursement de vos mensualités de crédit. Les possibilités de revente sont par ailleurs généralement plus nombreuses et plus rapides. Les appartements permettent un investissement dans de plus petites surfaces. Les loyers tirés de la mise en location peuvent parfois permettre de couvrir intégralement les mensualités de prêt. En faisant jouer l’effet de levier du crédit, vous pouvez alors potentiellement obtenir un nouveau prêt immobilier pour réaliser un nouvel investissement. 

Pour plus de conseils pour devenir propriétaire, vous pouvez suivre nos différents guides d’investissement et de financement afin notamment de bénéficier des meilleures conditions pour votre crédit immobilier. 

Achat immobilier et fiscalité : quelle option est la plus avantageuse ?

Moins déterminant au premier abord, l’impact de la fiscalité ne doit pourtant pas être négligé, notamment pour un investissement à long terme. L’aspect fiscal recouvre plusieurs dimensions à savoir : 

• les impôts locaux (taxe foncière). Elle est calculée à partir de la valeur cadastrale du bien aussi bien pour une maison que pour un appartement. Si les règles de calcul sont donc similaires, une maison implique souvent une surface plus importante ainsi que la présence d’éléments annexes sur le terrain (garage, balcon, terrasse, etc.) qui augmentent cette surface et donc le montant de l’impôt ;
• la taxe d’habitation : supprimée depuis 2023 sur les résidences principales, elle reste en vigueur pour les résidences secondaires. Là encore, les modalités de calcul sont identiques aussi bien pour une maison individuelle que pour un appartement ; 

• la plus-value immobilière : en cas d’investissement judicieux (demande immobilière supérieure à l’offre immobilière sur ce type de bien, développement de services à proximité, agrandissement du logement, etc.), le bien peut être revendu plus cher que le prix d’achat à plus ou moins long terme. Vous devez dans ce cas vous acquitter de la plus-value immobilière qui s’élève à 36,2 % (19 % d’impôts + 17,2 % de prélèvements obligatoires) sauf cas particuliers (bien détenu plus de 22 ans notamment). Le potentiel de plus-value immobilière est généralement plus important pour une maison (possibilités d’extension, aménagement des combles, aménagement et mise en valeur de l’extérieur, etc.) que pour un appartement où les possibilités d’évolution restent très limitées. Toutefois, la revente peut être plus délicate que pour un appartement situé dans une zone urbaine à forte demande notamment du fait de l’éloignement des services ou encore de coûts d’entretien potentiellement importants. Les appartements présentent donc souvent une meilleure liquidité. Tout dépend ainsi de vos objectifs sur l’achat (conservation à long terme ou non, volonté de location ou non, projets d’aménagement et de valorisation du bien immobilier, etc.) ; 

• l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : il est dû par les ménages dont le patrimoine immobilier est supérieur à 1 300 000 € (après abattement sur résidence principale et potentielles déductions de dettes). Une maison a généralement une valeur vénale plus importante, notamment si elle comprend du terrain. Si votre patrimoine immobilier est déjà important, l’achat d’une maison peut potentiellement vous faire atteindre le seuil d’imposition à l’IFI plus rapidement qu’un appartement, à plus forte raison s’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif (qui ne peuvent bénéficier de l'abattement de 30 % sur la résidence principale). Tout dépend cependant là encore de la localisation et des prestations de l’habitation; 

• les charges déductibles : dans le cadre d’un investissement locatif, si vous envisagez d’optimiser votre fiscalité immobilière, le choix du type de bien peut là encore avoir son importance. Il est en effet possible de déduire de nombreuses charges de votre assiette fiscale dont les intérêts de prêt, les frais de gestion ou d’entretien ou encore certains travaux de rénovation. Cette possibilité peut ainsi vous inciter à investir dans une vieille maison abordable pour la remettre à neuf et ensuite la mettre en location, le tout en réduisant le montant de ses impôts ; 

• la défiscalisation : toujours dans une perspective d’investissement locatif, vous pouvez opter pour différents dispositifs de défiscalisation afin d’optimiser le rendement de votre achat immobilier (Pinel, Censi-Bouvard, Girardin, etc.). Ces dispositifs concernent le plus souvent des appartements neufs (ou des résidences de service) mis en location pendant une certaine durée en échange d’une réduction d’impôt pendant la période de location. Certains d’entre eux comme le dispositif Denormandie (Pinel ancien pour la réhabilitation de logements à rénover) ou le dispositif Malraux (réhabilitation de monuments historiques) sont toutefois adaptés à l’achat d’une maison.