⏱L'essentiel en quelques mots
Vous vous apprêtez à vendre un bien immobilier ? Avez-vous pensé à vérifier le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière auquel vous serez soumis ? Il est important de l’anticiper, car cette taxation peut être non négligeable. De plus, une surtaxe peut être ajoutée si la plus-value est importante. Découvrez vite le mode de calcul et le fonctionnement de cette surtaxe.
- La surtaxe sur la plus-value immobilière s’ajoute à l’imposition standard. Elle est de 2 à 6 % du montant de la plus-value imposable.
- La surtaxe est applicable pour les plus-values de plus de 50 000 €.
- Le montant de la plus-value imposable s’apprécie pour chaque quote-part en cas de pluralité de propriétaires.
- La surtaxe est calculée au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Elle est directement prélevée par le notaire qui la reverse à l’administration fiscale.
Sommaire
La surtaxe sur la plus-value immobilière : explications
Une surtaxe est appliquée sur certaines plus-values immobilières. Cette imposition exceptionnelle existe depuis le 1er janvier 2013. Elle s’applique pour les plus-values de plus de 50 000 €. La surtaxe correspond à une imposition supplémentaire de 2 à 6 %.
Pour définir l’assiette de la surtaxe, l’administration utilise le montant total de la plus-value imposable.
Pour rappel, la plus-value correspond à la différence positive entre le prix d’achat du bien immobilier et son prix de vente. Certains vendeurs bénéficient d’une réduction d’imposition du fait de leur situation ou de la durée de la détention de la propriété sur le bien immobilier.
La plus-value imposable correspond donc au montant de la plus-value réduit de tout abattement éventuel.
Voici un exemple :
Marie B. a 42 ans. Elle a acheté un appartement à Rouen il y a trois ans pour 100 000 €. Aujourd’hui, elle doit déménager à Paris pour le travail. Elle revend son appartement pour 160 000 €. Sa plus-value brute est de 60 000 €. Elle ne bénéficie d’aucun abattement. Sa plus-value imposable est donc de 60 000 €. Marie B. sera soumise à la surtaxe sur la plus-value immobilière.
Le pourcentage de surtaxe applicable dépend du barème de la surtaxe sur la plus-value immobilière :
|
Le montant de la plus-value imposable (ou PV) |
Pourcentage de surtaxe appliquée |
|---|---|
|
Entre 50 001 € et 60 000 € |
2 % de la PV - (60 000 - PV) x 1/20 |
|
Entre 60 001 € et 100 000 € |
2 % de la PV |
|
Entre 100 001 € et 110 000 € |
3 % de la PV - (110 000 - PV) x 1/10 |
|
Entre 110 001 € et 150 000 € |
3 % de la PV |
|
Entre 150 001 € et 160 000 € |
4 % de la PV - (160 000 - PV) x 15/100 |
|
Entre 160 001 € et 200 000 € |
4 % de la PV |
|
Entre 200 001 € et 210 000 € |
5 % de la PV - (210 000 - PV) x 20/100 |
|
Entre 210 001 € et 250 000 € |
5 % de la PV |
|
Entre 250 001 € et 260 000 € |
6 % de la PV - (260 000 - PV) x 25/100 |
|
260 001 € et au-delà |
6 % de la PV |
Source : Bofip-Impôts, 2024.
Dans quels cas la surtaxe sur les plus-values immobilières s’applique-t-elle ?
La surtaxe est applicable pour la vente de tous les biens immobiliers sauf :
- les terrains à bâtir ;
- les résidences principales ;
- les biens immobiliers détenus depuis plus de 22 ans. En effet, au-delà de cette durée, la vente est exonérée d’impôt sur le revenu. Elle reste soumise aux prélèvements sociaux. Au bout de 30 ans, les plus-values sont également exonérées de prélèvements sociaux.
La surtaxe s’ajoute à l’imposition de principe de 36,20 % correspondant à :
- 19 % de prélèvement forfaitaire unique ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Application de la surtaxe en cas de pluralité de propriétaires-vendeurs
Pour apprécier le montant de la plus-value imposable en cas de pluralité de propriétaires, il faut prendre chaque quote-part individuelle. Par exemple, si un couple marié vend un bien pour 250 000 € alors qu’il l’avait acheté 180 000 €, la plus-value imposable sera de 35 000 € pour chacun. La surtaxe n’est donc pas applicable. Si le bien immobilier avait été détenu par une seule personne, la surtaxe aurait été appliquée par l’administration fiscale.
Cette règle doit être suivie pour les couples mariés, les concubins ou les indivisaire
Comment anticiper et gérer la surtaxe sur les plus-values ?
La surtaxation de la plus-value immobilière peut vous coûter très cher. Cela peut même remettre en cause l’intérêt financier de l’opération. Il est donc essentiel d’anticiper le paiement de cette surtaxe et éventuellement mettre en place des actions pour l’éviter.
Tout d’abord, il faut connaître les différents cas d’exonérations de taxation sur la plus-value immobilière. Peut-être pouvez-vous profiter d’un de ces cas d’exonérations. Voici les principales situations permettant de ne pas avoir à payer l’impôt sur la plus-value :
- vous vendez votre résidence principale ;
- le bien immobilier est vendu moins de 15 000 € ;
- vous vendez un bien immobilier pour la première fois et vous utilisez la plus-value pour acquérir votre résidence principale ;
- vous êtes retraité ou en situation d’invalidité et votre revenu correspond au seuil fixé dans la loi.
Ensuite, vous avez la possibilité de soustraire le montant des travaux réalisés sur le bien immobilier du montant de la plus-value. Il peut s’agir d’un agrandissement, d’une rénovation ou d’améliorations. Vous pouvez utiliser les factures de travaux ou si ces derniers datent de plus de cinq ans, utiliser un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
Comment déclarer la surtaxe sur la plus-value ?
Le montant de la surtaxe est défini au jour de la signature de l’acte authentique de vente. Elle est directement prélevée par le notaire. Ce dernier est chargé de son paiement au service des impôts.
Le propriétaire devient, en effet, redevable de la taxe au jour de la cession du bien immobilier. L’officier ministériel remplit puis fait signer au vendeur la déclaration n° 2048-IMM-SD ou 2048-M-SD. Il dépose ensuite le document auprès de l’administration fiscale.
Il est recommandé de demander à l’avance à son notaire ou à un professionnel de l’immobilier le montant de la surtaxe et les modalités de paiement.
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