Quel est le bon moment pour opter pour un taux variable ?

Définition du taux variable

Le taux variable, ou révisable, est un indice qui évolue à la hausse ou à la baisse selon un critère de référence précisé au contrat et relié aux marchés financiers (taux d’intérêt des crédits à court terme, évolution des prix…).

Principe du crédit immobilier à taux variable

Ainsi, un prêt immobilier à taux variable présente un taux d’intérêt qui se modifie en cours de crédit, ce qui a pour conséquence de changer le montant des échéances et/ou la durée du crédit. Il n’est pas possible non plus de déterminer à l’avance le coût global du financement.

Les modalités de variation du taux d’intérêt sont détaillées dans l’offre de prêt remise par la banque.

Différences entre taux variable et taux fixe

Contrairement au taux révisable, le taux fixe est un taux d’intérêt qui reste le même durant toute la durée de remboursement du crédit immobilier. Il est connu à l’avance, ce qui permet de définir précisément les échéances et le coût total de la transaction.

Les différents types de crédits immobiliers à taux variable

Il existe deux grands types de prêts immobiliers à taux variable : les capés et les non capés.

Prêt immobilier à taux capé

Le taux variable d’un crédit immobilier peut être capé, c’est-à-dire que la variation du taux d’intérêt peut être limitée à la hausse et à la baisse. Généralement, les emprunteurs peuvent choisir un taux capé à un, deux ou trois points, ce qui veut dire que le taux du crédit immobilier peut évoluer de un, deux ou trois points de pourcentage à la hausse ou à la baisse.

Exemple Si vous souscrivez un prêt immobilier à taux variable capé 2 points avec un indice initial de 3,5 %,, cela signifie que le taux d’intérêt de votre crédit peut évoluer jusqu’à 5,5 % au maximum.

Prêt immobilier à taux non capé

Un taux variable non capé est un taux d’intérêt dont l’évolution n’est pas encadrée par le contrat. Il dépend donc entièrement de la progression de l’indice de référence indiqué dans l’offre de prêt.

Quelles sont les spécificités du prêt à taux variable non capé ?

Le prêt à taux variable non capé est un crédit immobilier, comme son nom l’indique, dont le taux peut évoluer, à la hausse comme à la baisse. Il est révisé de manière périodique, par exemple chaque année, à la date d’anniversaire du prêt, et selon l’évolution de l’indice de référence.

Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt immobilier à taux variable non capé ?

Le taux variable non capé a quelques avantages. Il permet de notamment :

• bénéficier d’un taux immobilier de départ plus faible que pour un prêt immobilier à taux fixe ;
• profiter d’éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur vos mensualités ;
• basculer d’un taux variable à un taux fixe à des conditions similaires à celles du marché lorsque les taux remontent (toutefois, cette clause doit être incluse dans votre contrat de prêt immobilier) ;
• rembourser votre prêt immobilier par anticipation sans payer d’indemnités de remboursement anticipé (IRA), par exemple lorsque les taux immobiliers subissent une hausse de plusieurs points.

Mais ce type de prêt a également quelques inconvénients :

• le taux variable vous expose de fait à une hausse des taux. Il est donc risqué d’utiliser un prêt à taux variable pour financer l’achat de votre résidence principale, ce type de prêt étant plutôt dédié à des projets à court terme. D’ailleurs, en période de taux bas, les banques ne vous laissent pas le choix entre taux fixe et taux variable : elles ne distribuent plus de prêt à taux variable non capé ;
• l’impossibilité d’obtenir un tableau d’amortissement En effet, contrairement au prêt à taux fixe, vous ne disposez pas de toutes les informations concernant le coût total du crédit immobilier, puisque le taux est amené à varier. À la place, la banque vous fournit différents scénarios (avec une hypothèse optimiste, neutre et pessimiste) selon la possible évolution du taux immobilier et son impact sur le coût de votre prêt.

 

Qu’est-ce que le taux variable capé de prêt immobilier ?

Afin de protéger les emprunteurs de fortes hausses de taux immobiliers, les banques ont mis en place un prêt à taux variable capé. Le taux du prêt immobilier est toujours révisé périodiquement mais il ne peut pas dépasser un certain « cap » (plafond) défini par votre banque lors de la signature du contrat de prêt. Vos mensualités (ou la durée du crédit selon votre contrat de prêt) seront impactées par cette variation des taux mais ne pourront pas dépasser un certain montant ou une certaine durée.

La banque propose généralement un taux capé à 1, 2 ou 3 points en fonction de votre profil. Ainsi, votre taux de crédit immobilier ne pourra subir une variation de plus ou moins 3 points.

Points forts et faibles d’un crédit à taux variable capé

Voici les avantages que l’on peut trouver au prêt à taux variable capé :

• le prêt à taux variable capé vous offre un filet de sécurité par rapport au crédit non capé. Car l’évolution du taux d’intérêt est limitée ;
• comme pour le taux variable non capé, il est également possible de transformer un prêt immobilier à taux variable capé en un prêt immobilier à taux fixe.

Cependant, ce type de taux immobilier a également ses inconvénients :

• le taux de départ sera légèrement plus élevé dans le cadre d’un prêt à taux variable capé que pour un taux variable non capé ;
• si les taux immobiliers augmentent sur le marché, il est probable que la durée de votre crédit soit allongée de quelques années ou que vos mensualités soient plus importantes selon ce que prévoit votre contrat de prêt immobilier. Le crédit immobilier à taux révisable peut donc s’avérer très coûteux ;
• la banque ne fournit pas non plus de tableau d’amortissement, pour les raisons évoquées plus haut.

Dans quels cas choisir un taux variable ?

Il peut être intéressant d’opter pour un prêt immobilier à taux variable dans les situations suivantes :

• si les taux fixes sont élevés (et que tout indique qu’ils vont baisser prochainement) ;
• si vous envisagez un crédit de courte durée (moins de dix ans) car vous bénéficiez d’un taux intéressant, tout en limitant les risques de fluctuation du taux avec une période courte.

Le taux semi-fixe : compromis entre taux variable capé et taux fixe

Actuellement, les banques ne proposent quasiment plus de prêt à taux variable, privilégiant le taux fixe. Cependant, elles peuvent présenter des crédits à taux semi-fixe (ou mixte), moins élevé qu’un taux fixe classique et moins risqué qu’un taux variable.

Comment fonctionne le taux semi-fixe ?

Celui-ci se caractérise par une période de fixité allant de huit à 12 ans selon les projets et les demandes, suivie d’une période de taux variable capé. Il combine donc les avantages et les inconvénients des deux taux (fixe et révisable).

Il permet notamment de bénéficier d’un taux d’intérêt moins élevé car le financement s’établit sur deux périodes. Ainsi, même si le prêt comprend un taux fixe, celui-ci est moins important car il est calculé sur une durée de remboursement courte.

Dans tous les cas, il est important de réaliser plusieurs simulations de crédit immobilier afin de cibler le meilleur montage selon vos attentes et votre projet.

Quelles sont ses spécificités ?

Ce type de taux de prêt immobilier, mixte, est une solution qui peut être utilisée pour un achat de "courte durée", c’est-à-dire lorsque l’on envisage de revendre son bien avant la période de passage au taux variable du prêt immobilier.

Il est à noter cependant que plus la période de taux fixe est longue, plus l’indice est élevé.