Comment vendre votre logement entre particuliers ?

1. Bien estimer la surface de votre logement 

Une estimation précise de la surface de votre logement représente certainement une des étapes clés d’une vente entre particuliers. Celle-ci est d’ailleurs définie par l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation. 

Pour calculer la surface de votre bien immobilier, voici quelques conseils à suivre :

• mesurer la longueur et la largeur en mètre de chaque pièce habitable (salon, salle à manger, etc.) ;
• multiplier les deux chiffres pour obtenir la superficie de votre pièce ;
• additionner la superficie de l’ensemble des pièces pour obtenir la surface habitable ;
• veiller à exclure les espaces de moins de 1,80 m de hauteur, les murs, embrasures de portes et de fenêtres, gaines et cages d’escaliers. 

Attention à ne pas confondre dimension habitable de la surface dite « utile ». Cette dernière tient compte de l’ensemble des espaces, y compris les zones non habitables tels que les terrasses, balcons, combles non aménagés, etc. 

Gardez à l’esprit qu’une estimation de surface précise est un gage de crédibilité pour vendre sans agence et permet aux acquéreurs d’avoir confiance en votre annonce. C’est pourquoi il est conseillé de faire appel à un professionnel pour effectuer vos mesures de surface. Cela vous permettra d’éviter toute contestation future.

2. Comparer les prix du marché pour fixer le vôtre 

Vendre entre particuliers nécessite de fixer le bon prix de vente et pour cela il faut connaître le marché et les tendances locales. Pour réussir la vente de votre logement en direct, n’hésitez pas à prendre le temps de comparer les prix des biens vendus récemment dans votre quartier. 

Cela vous permettra d’obtenir une estimation réaliste sans risquer de sous-évaluer ou de surévaluer votre bien. De cette manière, vous permettez aux visiteurs d’anticiper leur besoin en crédit immobilier. Avant de se rendre sur place, il leur est possible de faire une simulation de prêt réaliste. Ils visitent votre logement uniquement si le prix est réellement dans leur budget. 

Sachez que plusieurs facteurs influencent le prix d’une vente immobilière entre particuliers :

• localisation : ville, quartier, rue ;
• type de bien : maison, appartement, logement ancien, logement récent ;
• surface totale et nombre de pièces ;
• exposition et étage pour un appartement ;
• environnement : proximité des commerces, écoles, transports, etc. ;
• caractéristiques supplémentaires : balcon, jardin, garage, place de parking.

3. Préparer les documents nécessaires 

De nombreux documents sont nécessaires à une vente quelle que soit sa forme (de particulier à particulier ou par le biais d’un intermédiaire comme une agence). 

Vendre un bien en copropriété 

Voici la liste des principaux documents généralement nécessaires pour la vente d’un bien en copropriété :

• la fiche synthétique de la copropriété qui regroupe les informations financières et techniques relatives à la copropriété et à son bâti ;
• le règlement de copropriété ;
• les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
• le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• les conclusions du DTG (diagnostic technique global) ;
• la notice d’information relatant les droits et les obligations des copropriétaires et le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété ;
• les documents comptables de la copropriété ;
• les différents diagnostics. 

Les diagnostics immobiliers 

Voici les diagnostics pouvant être nécessaires à fournir lors d’une vente entre particuliers : 

Type de bien vendu	Diagnostics immobiliers
Maison individuelle	DPE : diagnostic de performance énergétique Crep : constat de risque d’exposition au plomb Présence ou absence d’amiante Installation électrique de plus de 15 ans Installation du gaz de plus de 15 ans Installation d’assainissement non collectif Présence ou absence de termites État des risques et pollution Diagnostic bruit Présence ou absence de mérules selon la zone géographique CIL : carnet d’information du logement
Lot en copropriété	Surface privative loi Carrez à ajouter

Attention, vous êtes également tenu de fournir un audit énergétique si votre maison individuelle est classée E, F ou G au DPE.

4. Réussir ses photos 

Les photos constituent la première impression pour l’acheteur. Des images bien cadrées, lumineuses et attrayantes mettront en valeur les atouts et les volumes de votre logement. 

Voici quelques conseils pour une prise de photo réussie :

• ranger et soigner la présentation de chaque pièce pour rendre les espaces accueillants ;
• privilégier une lumière naturelle en photographiant en journée ;
• effectuer vos prises de vue droites et non penchées avec deux pans de murs ;
• ajouter un plan pour que l’acheteur se projette facilement. 

5. Prendre le temps de bien rédiger votre annonce immobilière 

Autre élément important d’une vente entre particuliers : la rédaction de l’annonce immobilière. Elle doit être claire et attrayante, en précisant toutes les informations importantes sur le bien immobilier mis en vente :

• le type de bien : appartement, maison, etc. ;
• la situation géographique ;
• la superficie et la composition des pièces ;
• l’état du bien (neuf, rénové, travaux à prévoir, etc.) ;
• le DPE ;
• le prix de vente. 

La description doit être précise et concise. Dans le cas contraire, elle peut induire en erreur les acheteurs potentiels voire être qualifiée de trompeuse. 

6. Organiser les visites de votre logement 

Une fois votre annonce publiée, vous allez devoir gérer vous-même les visites pour la vente de votre bien. 

Organiser votre temps 

La disponibilité et l’organisation sont bien entendu essentielles pour optimiser cette étape et mener à bien votre vente entre particuliers. Faites visiter dans la journée, dans la mesure du possible pour que les acheteurs puissent vérifier la luminosité de votre bien. Ce critère est souvent un point important. Par ailleurs, n’hésitez pas à regrouper les visites sur une demi-journée, voire une journée. 

Structurer la visite 

Pensez à bien structurer les visites :

• faire visiter pièce par pièce en mettant en avant les principaux avantages ;
• ne pas hésiter à vous attarder sur les pièces phares de votre appartement ou de votre maison ;
• répondre aux questions posées en toute franchise ;
• valoriser l’emplacement de votre bien : écoles à proximité, marché deux fois par semaine, nombreux commerces, environnement calme, transports, etc. ;
• finir la visite de votre bien par l’endroit le plus agréable pour échanger et sonder leurs impressions (séjour, jardin) ;
• accompagner l’acheteur potentiel jusqu’à la sortie.

7. Accepter, négocier ou refuser l’offre d’achat 

Vous avez une offre d’achat de la part d’un ou plusieurs visiteurs pour votre vente entre particuliers ? Libre à vous désormais de faire le point : accepter, négocier ou refuser. 

Si vous disposez de plusieurs offres pour votre bien immobilier, comparez-les en fonction des montants proposés et de la capacité d’achat de chacun. Doivent-ils avoir recours à un prêt immobilier ? Si oui, pour quel montant ? Quel est le montant de leur apport personnel sur le projet ?

Vous allez également vous poser les questions suivantes :

• depuis combien de temps votre bien est-il en vente en direct ?
• combien de temps pouvez-vous attendre pour vendre votre logement entre particuliers ?
• avez-vous eu plusieurs offres d’achat ?
• le marché immobilier est-il tendu ? 

En fonction de ces éléments, vous pouvez décider d’accepter, négocier ou refuser l’offre d’achat.

8. Vérifier que l’acquéreur est solvable 

Pour réussir la vente de votre bien entre particuliers, vous devez également vous assurer de la solvabilité de l’acquéreur. Il s’agit donc de vérifier que celui-ci est en capacité réelle d’acheter votre bien. Vous pouvez pour cela lui demander un accord de principe de la part de sa banque. 

9. Bien rédiger le compromis de vente et respecter les délais 

Vendre entre particuliers ne signifie pas le faire seul. Pour le compromis de vente entre particuliers, entourez-vous d’un notaire de confiance pour le rédiger et vous conseiller. Celui-ci garantit la légalité du document et vous aide à respecter les délais légaux.

10. Signer l’acte de vente 

La signature de l’acte de vente officialise la transaction et transfère officiellement la propriété à l’acquéreur. Cette étape marque la fin du processus de vente immobilière. Elle a lieu chez le notaire, et c’est à ce moment que l’acheteur procède au paiement. Les frais de notaire sont généralement à la charge de l’acquéreur. 

Les erreurs à éviter lors d’une vente entre particuliers 

Nous l’avons vu, la vente immobilière est une opération complexe. La réaliser sans un professionnel pour vous accompagner peut vous exposer à des risques plus importants. 

Afin de vous aider à finaliser efficacement une vente de logement entre particuliers, voici les cinq principales erreurs à éviter. 

• Négliger vos obligations légales : un manquement aux dispositions réglementaires vous expose à l’annulation de la vente ou, a minima, à un délai de procédure long. Par exemple, le fait d’avoir construit une terrasse ou une véranda sans permis de construire empêche la finalisation de la vente. 

• Fixer un prix de vente trop élevé : il est parfois difficile de fixer un prix réaliste, surtout si votre résidence principale est concernée ou si vous êtes attaché à l’habitation. Mettez de côté vos sentiments et renseignez-vous plutôt sur les prix du marché afin de définir un prix de vente. Un prix trop élevé va rallonger le délai de vente ou même empêcher la conclusion d’un accord avec un acheteur. 

• Ne pas préparer les visites : les visiteurs se font une idée sur votre bien immobilier en quelques minutes. Il est essentiel de soigner les extérieurs et de présenter un logement rangé, clair et accueillant. Passer un coup de peinture, tondre la pelouse, faire de menues réparations : quelques travaux simples peuvent parfois changer la donne. 

• Oublier de réaliser les diagnostics immobiliers : ces documents sont indispensables à la finalisation de la vente. Ils fournissent des informations nécessaires à la rédaction de l’annonce immobilière. Il est donc impératif de les réaliser dès le début de votre projet de vente. De plus, aujourd’hui, les futurs acquéreurs sont sensibilisés au sujet des diagnostics. Ils vont donc très certainement vous demander de les fournir avant de prendre leur décision. 

• Prendre de mauvaises photos : les photos de l’annonce sont cruciales. Ce sont souvent elles qui décident un visiteur à vous appeler. Soignez particulièrement cette étape et passez-y le temps nécessaire. Réalisez les photos un jour ensoleillé. Pensez à bien les cadrer et à bien paramétrer la hauteur de prise. Si nécessaire, faites appel à un photographe professionnel. C’est un investissement rapidement rentabilisé.