SHON : définition de la Surface Hors Œuvre Nette

Qu’est-ce que la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) ?

La surface hors œuvre nette d’un bâtiment, également désignée sous l’acronyme SHON, est un indicateur important dans le domaine de la construction et de l’urbanisme. Utilisée par différents professionnels de l’immobilier (promoteur, architecte, constructeur, etc.) mais aussi par les services fiscaux, la surface SHON permet de déterminer la surface réellement habitable d’un bâtiment, une fois certains espaces non aménageables ou à utilisation spécifique retranchés. Il s’agit donc peu ou prou de la somme des zones du bâti qui peuvent être utilisées pour l’occupation humaine ou pour certaines activités. Elle ne se résume donc pas à la superficie du sol mais inclut tous les espaces permettant un usage fonctionnel. La surface hors oeuvre nette sert par exemple à : 

• déterminer la constructibilité ou non d’un terrain (droits à construire) ;
• fixer le nombre de m² de plancher autorisés pour le permis de construire d’une construction au regard du coefficient d’occupation des sols (COS). Cet indicateur est notamment particulièrement utile pour les architectes et les constructeurs de logements afin de concevoir des projets d’aménagement fonctionnels. Les promoteurs peuvent également l’utiliser pour déterminer le nombre de logements pouvant être construits sur un terrain donné et donc évaluer préalablement la rentabilité locative d’un investissement ;
• vérifier le respect des limites du terrain dans le cas de travaux d’extension ou de rénovation ;
• évaluer l’assiette nécessaire pour le calcul des différentes taxes d’urbanisme : taxe foncière, taxe d’aménagement (ex-TLE), TDCAUE, TDENS, etc. ;
• déterminer la conformité d’un projet de construction aux réglementations locales (plan local d’urbanisme, plan d’occupation des sols, plan cadastral, etc.) ;
• déterminer le nombre de parkings exigibles pour un permis de construire. 

Depuis le 1er mars 2012, la SHON (et par extension la SHOB) ne figurent plus sur les documents d’autorisation d’urbanisme servant à la délivrance de permis de construire et au calcul des taxes d’urbanisme. Ces unités de mesure ont en effet été remplacées par l’indicateur SDP pour “surface de plancher” dans une optique d’harmonisation et de simplification des calculs visant à supprimer de l’équation certaines déductions complexes (caves, celliers, locaux techniques, etc.). 

Comment est calculée la SHON d'une maison ?

La SHON d’une maison est calculée à partir de la surface hors œuvre brute (SHOB) qui représente la somme de toutes les surfaces de plancher de chaque niveau d’un bâtiment (rez-de-chaussée, étages, combles, sous-sol) avec des mesures prises à l’extérieur des murs. Les garages, les caves ou encore les combles non aménageables sont également pris en compte dans cette mesure. 

Il s’agit donc, d’une manière grossière, de la multiplication de la largeur et de la longueur de chaque pièce de l’habitation dont les montants sont finalement additionnés. Une fois la SHOB déterminée, on applique la déduction de certains éléments considérés comme non fonctionnels pour obtenir la définition de la SHON à savoir : 

• les surfaces des combles non aménageables dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ;
• les surfaces des caves en sous-sol sans ouverture sur l’extérieur ;
• les surfaces des sous-sols d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre ;
• les surfaces servant au stationnement des véhicules (garages, parkings, carports) ;
• les surfaces servant de locaux techniques à l’entretien d’un immeuble et donc par conséquent non-habitables (chaufferie, gaines, espace de stockage des combustibles, espaces de maintenance d’un ascenseur, etc.) ;
• les surfaces des espaces extérieurs non-clos situés au rez-de-chaussée (hangars, abris, préaux) ;
• les surfaces des terrasses, des toits-terrasses, des loggias, des coursives ou encore des balcons qui ne sont pas clos. 

Une fois tous ces éléments retranchés, il reste encore à opérer des déductions forfaitaires qui concernent : 

• une déduction de 5 % au titre de l’isolation thermique et acoustique du bâtiment ;
• une déduction au titre de la réfection d’un immeuble à usage d’habitation qui concerne l’amélioration de l’hygiène des locaux, l’accessibilité pour les personnes handicapées ou la fermeture d’espaces non-clos en rez-de-chaussée. Cette déduction spéciale ne peut excéder 5 m². 

Voici un exemple de calcul de la surface hors oeuvre nette d’une maison de 150 m² avec un étage, une terrasse et un garage : 

Détermination de la surface hors oeuvre brute :

1. Calcul des surfaces de chacun des niveaux :

• surface du rez-de-chaussée : 90 m² ;
• surface de l'étage : 60 m².

Total : 90 + 60 = 150 m².

2. Calcul et ajout des surfaces des parois :

• surface des murs extérieurs : 30 m² ;
• surface des cloisons intérieures : 20 m².

Total : 30 + 20 = 50 m².

La SHOB est alors égale à 150 m² + 50 m² = 200 m².

Détermination de la surface hors oeuvre nette :

3. Déductions des surfaces non comptabilisées dans la SHON :

Pour une SHOB brute de 200 m² comprenant un garage de 15 m², des combles non aménageables de 10 m² ainsi qu’une terrasse de 15 m². La surface à déduire est donc : 15 m² (garage) + 10 m² (combles non aménageables) + 15 m² (terrasse) = 40 m².

4. Application des déductions forfaitaires :

Le logement est éligible à la déduction forfaitaire de 5 % pour l’isolation qui se chiffre alors à (200 - 40) x 0,05 = 8 m².

5. Calcul de la SHON après toutes les déductions :

La SHON après déduction est de 200 m² - 40 m² - 8 m² = 152 m².

Quelles sont les différences entre SHON, SHOB et SHAB ?

Parmi les indicateurs servant au calcul de la surface d’un bâtiment, il convient de distinguer la SHON d’autres mesures qui sont parfois confondues à savoir la SHOB et la SHAB : 

• la SHOB (surface hors œuvre brute) correspond à l’ensemble de la surface du bâtiment, qu'elle soit habitable ou non avant toute déduction potentielle. Elle comprend la totalité des surfaces de plancher pour chaque niveau (rez-de-chaussée, étage, sous-sol, terrasse, garage, etc.) ainsi que les murs extérieurs. La mesure est prise à partir de l’extérieur des murs porteurs et sert de base au calcul de la SHON ; 

• la SHON (surface hors œuvre nette) est, comme nous l’avons vu, la surface nette d’un bâtiment une fois la déduction des zones techniques ou non habitables de la SHOB effectuée. Elle correspond ainsi aux surfaces habitables ainsi qu’aux espaces communs qui ne rentrent pas dans le cadre des déductions ou des exclusions. Elle est utilisée pour valider des droits à construire ou pour calculer des taxes d’urbanisme ; 

• la SHAB (surface habitable) est la notion la plus restrictive puisqu’elle inclut uniquement les surfaces des espaces réellement habitables au sein d’une habitation avec une hauteur sous plafond supérieur à 1,80 mètre. Mesurée uniquement à l’intérieur des murs, elle exclut donc notamment les parties communes, les annexes (garages, caves, sous-sol), les cloisons, les murs, les escaliers, les équipements de services (gaines), les dépendances mais aussi toutes les extensions (balcon, terrasse, loggia, etc.). Il s’agit de la somme des pièces de vie effectivement habitables à l’intérieur du logement. Cette notion est principalement utilisée dans le domaine de l’immobilier, notamment pour établir des diagnostics (métrage Carrez) dans l’optique de la location ou de la vente d’un logement. Elle peut ainsi servir de base au calcul de la valeur d’un bien (multipliée par le prix au m²) afin de réaliser une offre d’achat et de solliciter un crédit immobilier. 

Même si la surface de plancher a désormais supplanté ces différents indicateurs et simplifié le calcul de la surface d’un logement, ces mesures restent néanmoins pertinentes dans certaines circonstances. C’est le cas notamment pour comprendre les documents et effectuer des comparaisons avec des logements dont les permis de construire ont été déposés avant 2012 ou encore pour recalculer des surfaces en cas de litiges ou d’analyse de conformité.