⏱L'essentiel en quelques mots
La signature d’un contrat de vente immobilière est un long processus (3 mois de délai en général) qui doit être rigoureusement suivi étape par étape :
- la signature du compromis de vente est la première étape qui engage le propriétaire et l’acquéreur (avec un droit de rétractation d’un délai de 10 jours) à mettre en œuvre tous les moyens pour finaliser la transaction (à l’inverse de la promesse de vente qui n’engage que le vendeur) ;
- la recherche d’un financement auprès d’une banque ou en passant par un courtier professionnel est la seconde étape indispensable à la réalisation de la vente immobilière ;
- après la transmission des fonds et de tous les éléments nécessaires au notaire, la visite pré-acte authentique est la dernière étape avant la signature de l’acte de vente final afin de s’assurer que l’état du bien est similaire à celui du début du processus de vente.
Toutes les conditions suspensives mentionnées dans la promesse de vente ont été remplies ? Vous avez obtenu votre contrat de prêt, vérifié les diagnostics techniques immobiliers obligatoires, trouvé un notaire ? La banque a versé les fonds nécessaires sur le compte du notaire ? La signature de l'acte authentique de vente peut enfin avoir lieu après expiration des délais de préemption !
Sommaire
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La signature du compromis de vente
Le processus de réalisation d’une transaction immobilière passe en premier lieu par la signature d’un compromis de vente lorsque l’offre d’achat de l’acquéreur a été acceptée. Autrement appelé contrat synallagmatique de vente, le compromis de vente est un avant-contrat conclu et signé entre chacune des parties qui détaille les modalités de la future transaction. Il récapitule notamment tous les éléments de désignation du logement (adresse, caractéristiques), l’identité des parties (acquéreur et propriétaire), le prix de vente ou encore les modalités de réalisation de la vente.
Contrairement à la promesse de vente qui implique un engagement unilatéral du vendeur, le compromis de vente engage lui chacune des parties. Le vendeur est en effet obligé de conclure la vente avec l’acheteur selon les conditions prévues par cet avant-contrat. L’acquéreur immobilier, pour sa part, doit mettre en œuvre toutes les démarches devant permettre la finalisation de la transaction quelques semaines plus tard et notamment toutes les démarches d’obtention des fonds (demande de prêt bancaire, déblocage d’épargne entreprise ou de livrets d’épargne, etc.).
S’il ne parvient pas à obtenir le prêt immobilier souhaité dans le délai imparti, la transaction est alors annulée, sans qu’il n’ait à s’acquitter d’indemnités ou de pénalités (à condition de pouvoir justifier de la réalisation effective des démarches).
Lors du compromis de vente, l’acheteur doit verser un dépôt de garantie qui s’apparente à une sorte de caution ayant pour objectif de sécuriser l’acte authentique final. Celui-ci est généralement de l’ordre de 5 à 10 % du prix de la vente (hors frais de notaire).
Délai de rétractation après un compromis de vente
Après la signature du compromis immobilier, l’acheteur conserve toutefois un droit de rétractation pendant un délai de 10 jours calendaires sans frais et sans justification. Passé ce délai, il perd le montant du dépôt de garantie s’il décide d’annuler la vente unilatéralement et sans motif valable. Certains cas spécifiques peuvent en effet laisser le droit de se retirer de la vente sans pénalités, comme notamment le dol ou la découverte d’un vice caché.
L’obtention du financement
À moins de disposer des ressources suffisantes, vous aurez très probablement besoin de souscrire un crédit immobilier pour financer cet achat. Après la signature du compromis de vente, vous disposez généralement de 2 mois pour obtenir le financement. Cela peut paraître long mais il est fortement conseillé d’entreprendre immédiatement les démarches mais aussi de multiplier les demandes auprès de différents organismes bancaires et établissements de crédit professionnels. Vous pouvez en effet essuyer plusieurs refus et les formalités peuvent être longues selon les organismes.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous pouvez faire appel à un courtier qui mettra à votre disposition son réseau pour vous faire profiter de la meilleure offre de crédit. Il pourra en outre vous aider à constituer votre dossier de financement.
Dans la mesure du possible, tentez d’obtenir préalablement au compromis de vente une attestation de financement d’un montant correspondant au prix du logement. Vous disposerez ainsi d’une certaine sécurité pour garantir votre achat immobilier. Cela ne vous empêchera pas par ailleurs de faire jouer la concurrence pendant le délai auquel vous avez droit afin de bénéficier d’une offre plus avantageuse, notamment en effectuant des simulations de prêt immobilier.
Lorsque vous avez trouvé l’offre de prêt qui vous convient, prenez bien soin de relire toutes les conditions en détail avant de la retourner signée. Vous devez quoiqu’il en soit attendre l’expiration du délai légal de 10 jours pour contresigner et envoyer votre accord à la banque.
Parallèlement à la recherche du crédit immobilier, vous devez également mettre tout en œuvre pour réunir l’apport personnel venant en complément du prêt immobilier afin que la somme totale permette de prendre en charge le prix de la transaction mais également tous les frais accessoires.
Le versement des fonds
Une fois l’offre de prêt acceptée et signée après expiration du délai de réflexion, la banque prêteuse procède par voie électronique au transfert des fonds servant au règlement du prix de la transaction immobilière. Un virement est alors émis par la banque directement au notaire, après que celui-ci ait effectué un appel de fonds quelques jours avant la signature finale de l’acte de vente. Les fonds prêtés ne transitent donc pas directement sur le compte de l’acheteur et sont placés sous séquestre chez le notaire jusqu’à la réalisation de l’acte authentique de vente.
En parallèle, quelques jours avant la vente définitive, l’acheteur doit également effectuer le versement du montant du capital restant à régler (apport personnel hors prêt bancaire) ainsi que des frais annexes à la vente (frais de notaire, éventuels frais de courtage, régularisations de charges de copropriété et impôts locaux au prorata, etc.). Le jour de la vente, le notaire procède au déblocage des fonds à destination des différentes parties (vendeur, agence immobilière, courtier, etc.).
La dernière visite avant la signature de l’acte de vente
Bien que non obligatoire, la visite pré-acte authentique avant la signature finale est une étape fortement conseillée pour les acquéreurs. Elle permet de lever les dernières incertitudes quant à l’état du logement. En effet, entre le compromis de vente et l’acte de vente authentique, un délai de 2 à 3 mois s’écoule généralement. Une période pendant laquelle le logement peut avoir subi des dégradations.
Cette dernière visite pouvant s’apparenter à un état des lieux vise donc à s’assurer que le logement sera livré dans l’état initialement prévu lors de la promesse de vente ou du compromis. Uniquement à l'initiative de l’acheteur, le vendeur est toutefois en droit de la refuser. Il n’en a cependant pas l’intérêt s’il souhaite véritablement que la transaction aille à son terme afin de ne pas alerter l’acquéreur sur un potentiel vice caché par exemple.
Attention à l’exercice du droit de préemption !
Le droit de préemption est un droit juridique pouvant remettre en cause une transaction immobilière lorsqu’il est sollicité jusqu’au soixantième jour suivant la signature du compromis de vente. Il permet en effet à certains acteurs (collectivités, établissements publics, locataires, etc.) d’exercer leur droit prioritaire au rachat d’un logement ou d’une parcelle dans l’un des cas spécifiques prévus par la loi.
Il s’inscrit le plus souvent dans le cadre de projets d’aménagement urbain, prévus par le code de l’urbanisme ou le code de la construction, dans des zones dédiées préalablement identifiées. Le droit de préemption peut notamment s’exercer dans les cas suivants :
- le droit de préemption urbain (DPU) mobilisable par les collectivités locales pour l’aménagement urbain ;
- le droit de préemption des locataires qui disposent d’une priorité d’achat en cas de vente ;
- le droit de préemption dans les ZAD (zones d’aménagement différés) ;
- le droit de préemption en cas de saisie immobilière ;
- le droit de préemption sur les espaces naturels sensibles (le long du littoral notamment).
La signature du contrat de vente
Dernière étape de la transaction, la signature de l'acte authentique de vente a lieu à la date fixée dans l'avant-contrat et dans le cabinet du notaire de l'acquéreur en présence des deux parties et de leurs notaires respectifs. Toutes les pièces demandées par le notaire doivent être transmises par l’acheteur au plus tard dans les 70 jours suivant la date du compromis de vente, la plupart du temps par voie électronique.
Après lecture à voix haute de l'ensemble du contrat (caractéristiques du logement, prix, méthode de financement, etc.), chaque partie est amenée à le signer. Le vendeur vous transmet alors les clés de son (ancien) bien et le notaire vous donne, lui, une attestation de propriété. Le contrat de vente formalise et entérine définitivement le transfert du logement d’un propriétaire à un autre. Cet acte devient donc authentique avec la signature du notaire et devient opposable aux tiers une fois que celui-ci a procédé à l’enregistrement au service de la publicité foncière. Sauf disposition prévue entre les parties, la remise des clés a lieu directement à l’issue de la signature de cet acte authentique de vente.
Bon à savoir
Vous ne recevrez le titre de propriété à proprement parler que lorsque le notaire aura publié la vente au service de la publicité foncière. Cependant l'attestation de propriété présente la même valeur juridique le temps que vous receviez le titre de propriété définitif qui est généralement transmis dans un délai pouvant aller de 3 à 6 mois
Le versement des frais de notaire
Toute vente immobilière s'accompagne de frais de notaire, aussi appelés frais d'acte de vente, calculés sur le prix de vente du logement. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises le jour de la signature, vous pouvez obtenir un aperçu du montant que vous aurez à verser grâce à notre outil de calcul des frais de notaire. A noter que le notaire prendra plusieurs mois pour établir le montant final de vos frais. Il vous demandera donc le jour J une provision qui pourra être réévaluée plus tard à la hausse ou à la baisse.
Bon à savoir
En ce qui concerne le paiement du prix du bien, c'est au notaire de s'en charger. Il verse en effet sur le compte du vendeur les fonds qu'il a reçu de la banque par voie électronique quelques jours auparavant.
Le versement de la première mensualité de crédit immobilier
Une fois l'acte de vente authentique signé, vous êtes désormais propriétaire et il ne vous reste plus qu'à rembourser votre prêt immobilier et profiter de votre nouveau logement.
Vous trouverez dans l'offre de crédit les détails concernant le remboursement : date de début et échelonnement des mensualités.
Le paiement des mensualités est fixé à la même date chaque mois (généralement entre le 1er et le 10 du mois). Lors des prélèvements, votre compte doit donc être suffisamment créditeur.
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