Promesse de vente : les clés pour une transaction réussie

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

La définition de la promesse de vente, également appelée “promesse unilatérale de vente”, s’apparente à un contrat par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un acheteur spécifique à un prix prédéterminé et à ne pas le proposer à un autre acquéreur pour une certaine période. Le vendeur prend ainsi l'engagement envers l'acheteur de lui réserver une option d'achat pour un temps limité (généralement trois mois) où il ne peut ni renoncer à la vente ni proposer le bien à un autre acheteur. 

En contrepartie de cette "réservation", l’acheteur verse une indemnisation de blocage qui représente généralement 5 à 10 % du prix total du bien hors frais de notaire. S’il renonce à l'achat, cette indemnité restera acquise au vendeur à moins que le contrat ne fasse mention de conditions suspensives. Si la vente est conclue, l’indemnité est déduite du prix à payer.

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

La promesse de vente peut s’appliquer à tout type de bien immobilier, à partir du moment où il existe une offre ferme du vendeur et un engagement potentiel de l’acheteur. Elle concerne aussi bien les biens bâtis que non bâtis, détenus par un particulier ou un professionnel. 

• Biens immobiliers à usage d’habitation : appartements (en copropriété ou non), maisons individuelles, pavillons, villas, biens en indivision ou issus d’une succession, biens vendus occupés ou libres d’occupation.
• Biens à usage mixte ou professionnel : locaux commerciaux ou professionnels, bureaux, immeubles de rapport, biens avec bail en cours (local loué ou avec bail professionnel).
• Terrains à bâtir ou non constructibles : terrains nus en zone constructible (avec ou sans permis d’aménager), terrains agricoles ou boisés, parcelles issues d’un lotissement.
• Biens en cours de construction ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) : appartements ou maisons vendus sur plan, logements dans un programme immobilier neuf (dans ce cas, la promesse est souvent formalisée par un contrat de réservation avant la signature de l’acte).

Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Si la promesse de vente et le compromis de vente font l’un comme l’autre figure d’avant-contrat, ils impliquent cependant des obligations différentes pour le vendeur et l’acquéreur.

La distinction entre les deux avant-contrats

La promesse de vente et le compromis de vente sont tous 2 des avant-contrats de vente qui lient un propriétaire et un acheteur et permettent de déterminer les contours de la future transaction. Bien que théoriquement facultatifs, ces documents précèdent pratiquement toujours la signature d'un acte définitif de quelques mois. Ils sont en effet très utiles pour réduire l'incertitude et permettre à chacune des parties de valider certaines conditions préalables à la vente en toute sérénité. 

La principale différence entre la promesse de vente et le compromis de vente réside dans le fait que le compromis de vente est juridiquement contraignant pour les deux parties alors que la promesse de vente engage uniquement le vendeur. 

Dans le cas d'une promesse unilatérale de vente (PUV), l'obligation de vente concerne uniquement le vendeur. En cas de désistement du vendeur sans cause valable (délai de rétractation ou conditions suspensives), l'acquéreur peut saisir la justice afin de contraindre le vendeur à respecter la promesse unilatérale de vente et donc à procéder à la transaction immobilière. 

En revanche, le compromis de vente s'apparente à une promesse synallagmatique de vente (PSV) c'est-à-dire qu'elle engage les 2 parties qui peuvent mutuellement s'attaquer en justice pour faire réaliser la vente du bien.

Pourquoi signer une promesse de vente plutôt qu'un compromis de vente ?

La promesse de vente donne aux acheteurs potentiels le droit exclusif d’acheter un bien à un prix fixé pour une période limitée (généralement deux à trois mois). Le vendeur ne peut alors se rétracter à la différence de l'acquéreur qui conserve une totale liberté de décision à l'issue de la période déterminée dans le contrat. Il peut alors lever l'option d'achat ou ne pas la lever. 

L'acheteur a donc tout intérêt à opter pour la promesse de vente plutôt que pour le compromis de vente. Celle-ci lui garantit une plus grande sérénité pour pouvoir faire vérifier les potentielles failles ou défauts du bien avant la transaction définitive. 

La promesse et le compromis de vente sont par ailleurs très proches en termes de contenu et d’obligations :

• le délai de rétractation est identique (10 jours calendaires) ;
• l'indemnité d’immobilisation est également similaire (5 à 10 % du montant de la vente) ;
• le contenu du dossier est le même ;
• les clauses suspensives sont rigoureusement identiques.

Tableau récapitulatif des différences entre promesse et compromis de vente (11/04/25)

Critères	Promesse de vente (PUV)	Compromis de vente (PSV)
Type d’engagement	Engagement unilatéral du vendeur	Engagement réciproque du vendeur et de l’acheteur
Obligation d’acheter pour l’acquéreur	Non (simple option d’achat, sans obligation)	Oui (les deux parties sont tenues d’aller au bout de la vente)
Obligation de vendre pour le vendeur	Oui	Oui
Indemnité versée par l’acheteur	Oui, appelée indemnité d’immobilisation (5 à 10 % du montant de la vente)	Oui, appelée dépôt de garantie (montant équivalent, 5 à 10 %)
Possibilité de rétractation	Oui, 10 jours calendaires	Oui, 10 jours calendaires
Durée de validité	En général de 2 à 3 mois pour lever l’option	Fixée d’un commun accord (généralement 3 mois avant signature de l’acte authentique)
Conséquences du non-respect	Si le vendeur se désiste : l’acheteur peut saisir le juge pour faire valoir ses droits	Si l'une des deux parties se désiste : l'autre peut exiger la vente ou des dommages
Enregistrement fiscal	Obligatoire : 125 € à verser au Trésor Public (Code général des impôts)	Non obligatoire
Souvent privilégiée par...	Les acheteurs souhaitant garder une liberté d’achat	Les agents immobiliers pour la simplicité et l’engagement ferme

Que doit contenir la promesse de vente en immobilier?

La promesse doit respecter un certain formalisme pour être recevable et protéger chacune des parties et tout particulièrement l’acheteur.

Les éléments essentiels à inclure

Pour être valide, la promesse de vente doit contenir un certain nombre d'informations et de mentions légales. Celles-ci sont d'ailleurs les mêmes que pour un compromis de vente. Dans une promesse ou un compromis de vente, on doit ainsi systématiquement préciser :

• la description du bien (emplacement, surface, étage, nombre de pièces, présence d'un extérieur ou non, etc.) ;
• l'identité de chacune des parties (vendeur et acquéreur) ;
• le prix de vente du bien ;
• le délai d’option ou la date d'expiration de cette promesse de vente ;
• le dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant tous les diagnostics obligatoires avec mention de leur date d’expiration et/ou d’exécution (plomb, amiante, DPE, etc) ;
• les potentiels honoraires versés à l'agent immobilier en cas de recours à un intermédiaire ;
• le délai légal de rétractation applicable exclusivement à l'acquéreur (délai de réflexion fixé à 10 jours calendaires) ;
• les conditions suspensives (à voir ci-dessous).

Les conditions suspensives

Les deux parties (acheteur et vendeur) peuvent convenir d'insérer des clauses suspensives dans un contrat de vente ou une promesse de vente, qui permettent de prévoir la caducité du pré-contrat si des événements particuliers surviennent avant le transfert définitif. Il peut s'agir par exemple :

• d'un refus de prêt bancaire pour l'acheteur : cette clause est obligatoirement intégrée à une promesse de vente en cas de recours à l'emprunt ;
• de l'exercice du droit de préemption par la commune sur le bien en question: si un droit de préemption par la commune existe sur le bien en question, le notaire doit transmettre à la collectivité locale la promesse de vente signée. Si, au bout de 2 mois, celle-ci décide de ne pas exercer son option d'achat prioritaire, le droit de préemption est considéré comme purgé et l'acheteur peut acquérir le bien ;
• de l'existence et la découverte par l'acquéreur d'une servitude administrative: les servitudes, bien souvent très anciennes, confèrent à des terrains voisins le droit d'utiliser un terrain donné. Pour s'assurer que ce n'est pas le cas, il convient alors de demander un certificat d'urbanisme attestant que la propriété est exempte de toute servitude. 

Si un ou plusieurs des conditions mentionnées dans la promesse ne sont pas remplies et que l'acquérir ne lève pas l'option d'achat, la somme immobilisée lui sera restituée à la fin du délai de validité de la promesse. 

Découvrez un modèle de promesse de vente

Voici un exemple de rédaction conforme aux règles en vigueur, à adapter selon votre situation (promesse de vente de maison, promesse de vente d’appartement ou promesse de vente de terrain). À faire valider par un notaire ou votre agence immobilière ! 

PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE ENTRE LES SOUSSIGNÉS :   [Nom, prénom], né(e) le [date] à [lieu], demeurant à [adresse complète], Ci-après désigné le Promettant, D'une part,   ET :   [Nom, prénom], né(e) le [date] à [lieu], demeurant à [adresse complète], Ci-après désigné le Bénéficiaire, D'autre part,   ARTICLE 1 – OBJET DE LA PROMESSE   Le Promettant s’engage à vendre au Bénéficiaire, qui accepte, le bien suivant :   Nature du bien : [terrain à bâtir / maison individuelle / appartement]   Adresse : [adresse complète]   Références cadastrales : section [X], numéro [Y]   Superficie : [X] m²   Description sommaire : [ex. maison de 5 pièces, jardin, garage, etc.]   ARTICLE 2 – PRIX DE VENTE   Le prix de vente est fixé à la somme de [XXX 000 euros], hors frais notariés, d’enregistrement et de publicité foncière.   ARTICLE 3 – DÉPÔT DE GARANTIE   En contrepartie de cette promesse, le Bénéficiaire verse ce jour, à titre d’indemnité d’immobilisation, la somme de [X %] du prix de vente, soit [montant en euros], entre les mains de Maître [Nom du notaire], qui la conservera sur un compte séquestre.   Cette somme sera :   Déduite du prix de vente en cas de réalisation de la vente ;   Restituée si l’une des conditions suspensives n’est pas remplie ;   Acquise au vendeur en cas de renoncement hors délai ou hors cadre légal.   ARTICLE 4 – CONDITIONS SUSPENSIVES   La présente promesse est conclue sous les conditions suspensives suivantes :   Obtention par le Bénéficiaire d’un crédit immobilier d’un montant de [XXX 000 euros] minimum, sur une durée de [XX ans], au taux maximal de [X %], auprès d’un établissement bancaire de son choix.   Non-exercice du droit de préemption par la mairie dans le délai légal.   Obtention du permis de construire (si vente de terrain à bâtir).   Absence de servitudes non déclarées ou de vices graves affectant l’état du bien.   ARTICLE 5 – DURÉE DE VALIDITÉ DE LA PROMESSE   La présente promesse est consentie pour une durée de [60 ou 90 jours] à compter de sa signature.   Pendant ce délai, le Promettant s’interdit de vendre le bien à toute autre personne. Le Bénéficiaire pourra lever l’option d’achat à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au Promettant et au notaire désigné.   ARTICLE 6 – RÉTRACTATION   Conformément à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, le Bénéficiaire non professionnel dispose d’un droit de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la promesse.   ARTICLE 7 – SIGNATURE DE L’ACTE AUTHENTIQUE   En cas de levée d’option par le Bénéficiaire, la signature de l’acte authentique interviendra au plus tard le [date], chez Maître [Nom du notaire], sis [adresse].   ARTICLE 8 – DIVERS   Les frais liés à la présente promesse (rédaction, enregistrement, dépôt) sont à la charge du [Bénéficiaire / Promettant].   En cas de litige, les parties conviennent de s’en remettre au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.   La présente promesse est régie par les dispositions du Code civil, notamment les articles 1101 et suivants, et les articles L271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.     Fait à [lieu], le [date] En deux exemplaires originaux, remis à chaque partie.   Le Promettant (Signature précédée de la mention "Lu et approuvé, bon pour promesse de vente")   Le Bénéficiaire (Signature précédée de la mention "Lu et approuvé, bon pour promesse d’achat")

Quels sont les délais ?

La durée de validité correspond à la période pendant laquelle l’acheteur bénéficie d’un droit d’exclusivité pour acheter le bien, à un prix fixé. La durée moyenne se situe entre 2 et 3 mois, mais elle peut être librement fixée entre les parties. 

Si l’achat est conditionné à un crédit immobilier, une clause suspensive d’obtention de prêt est généralement intégrée dans la promesse. L’acquéreur a en général 45 à 60 jours pour obtenir une offre de prêt immobilier. En cas de refus de financement justifié dans les temps, la promesse est automatiquement caduque, sans pénalité.

Promesse de vente : quelles sont les obligations du vendeur et de l’acheteur ?

La spécificité d’une promesse de vente par rapport au compromis de vente réside en bonne partie dans les différences existantes entre les droits et les devoirs de l’acquéreur et du vendeur.

Les engagements du vendeur

La promesse de vente est un contrat unilatéral qui engage le vendeur à réserver le bien mis en vente au seul acheteur désigné dans le document. À cet égard, en signant une promesse de vente, le vendeur ne dispose pas d'un droit de rétractation comme peut l'avoir l'acquéreur. S'il choisit malgré tout de refuser la transaction, l'acheteur peut alors intenter une action en justice.

Les droits et obligations de l’acheteur

Pour une promesse de vente, l'acheteur dispose d'un délai légal de dix jours pour se rétracter après la signature du contrat en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. 

Comme nous venons de le voir, il dispose également de la possibilité d’attaquer le vendeur en justice en cas de manquement à ses obligations au contrat. L’acquéreur dispose également d’une grande souplesse dans le processus pour prendre sa décision finale grâce à la durée de validité de la promesse (2 à 3 mois en général). 

Au niveau de ses obligations en revanche, il doit payer à l'avance une somme représentant entre 5 et 10 % du prix total du bien pour l'indemnité d'immobilisation. Si la transaction ne se finalise pas, le montant reste acquis au vendeur en guise de compensation si l'annulation de la vente n'est pas le fait d'une des conditions suspensives.

La signature de la promesse de vente

Une promesse de vente peut être signée directement entre les parties, sans intermédiaire par acte sous seing privé. Compte tenu de l'importance des enjeux financiers liés à cet acte cependant, il est très courant et vivement recommandé de faire appel à un notaire ou à un agent immobilier afin de bénéficier d'une aide à la rédaction et à la signature du document. 

Une fois signée, la promesse de vente est envoyée aux deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception. Si elle est directement signée entre particuliers, elle doit ensuite être enregistrée aux services des impôts. L'acquéreur se charge alors du règlement de ces droits d'enregistrement. 

Où signer un accord de vente ?

La promesse de vente peut être formalisée sous seing privé ou devant notaire. Si les deux options sont juridiquement valides, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel du droit (en l’occurrence un notaire) pour encadrer cette étape essentielle. 

En effet, son rôle consiste à garantir la validité de l’engagement, à contrôler la conformité des documents et à sécuriser l’ensemble des clauses contractuelles. Il s’assure notamment que les conditions suspensives (obtention de crédit, état du bien, droit de préemption, etc.) soient bien encadrées selon les articles du Code civil. 

En pratique, c’est souvent l’acheteur (bénéficiaire de l’offre) qui choisit le notaire, puisqu’il prend en charge les frais liés à l’acte. Cependant, vendeur et acquéreur peuvent tout à fait convenir d’un notaire commun, ou chacun peut faire appel à son propre conseil juridique : dans ce cas, les honoraires sont partagés, sans être doublés.

Quelles sont les démarches à anticiper ?

Avant de formaliser une promesse de vente, vendeur comme acheteur doivent chacun rassembler certains documents indispensables.

Côté vendeur

Avant la date de signature, le vendeur doit transmettre au notaire ou à l’acquéreur un certain nombre de pièces permettant d’attester de. Il s’agit d’un préalable essentiel à la garantie d’information du futur propriétaire, sans quoi la durée de rétractation ne pourra pas débuter. 

Voici les documents à fournir pour une promesse de vente :

• pièces relatives à l’état civil (CNI, extrait d’acte de naissance...) ;
• dossier de diagnostics techniques (DPE, amiante, électricité, plomb, etc.), obligatoires selon le type de bien et sa situation ;
• si le bien est situé dans une copropriété : carnet d’entretien de l’immeuble, fiche synthétique de la copropriété, 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales, détail des charges courantes et des sommes exceptionnelles dues, information sur d’éventuels appels de fonds ou dépôts de garantie en cours. 

En application du Code civil, tous ces éléments doivent être remis au plus tard le jour de la signature. À défaut, le délai de rétractation de 10 jours accordé à l’acquéreur ne démarrera qu’à la réception complète des pièces manquantes.

Côté acheteur (bénéficiaire de la promesse)

L’acquéreur devra de son côté fournir :

• un questionnaire d’état civil, transmis par le notaire, pour finaliser l’acte ;
• des informations sur le financement du bien : notamment le montant du crédit demandé, les conditions d’obtention (taux, durée, mensualité...), si l’achat est conditionné à une clause suspensive de prêt.

Que se passe-t-il le jour de la signature ?

Le jour convenu pour la signature, les deux parties se retrouvent généralement chez le notaire. Celui-ci détaille point par point le contenu de la promesse de vente afin de s’assurer que chaque clause a bien été comprise et acceptée. Une fois le document validé par tous, la signature est effectuée et un exemplaire est remis à chacune des parties. 

C’est également à ce moment que l’acquéreur verse l’indemnité d’immobilisation, souvent par chèque. Deux échéances clés sont fixées durant ce rendez-vous :

1. La date de signature de l’acte authentique (souvent indicative et sujette à ajustement) ;
2. La date limite d’obtention du financement si un prêt est prévu.

Peut-on se rétracter après avoir signé une promesse de vente ?

Vous avez signé une promesse de vente pour un appartement, une maison ou un terrain, mais vous avez un doute, un imprévu ou vous souhaitez faire marche arrière ? Il est possible (sous certaines conditions) de se rétracter après avoir signé une promesse de vente.

Le droit de rétractation du bénéficiaire : 10 jours pour changer d’avis

Si vous êtes un particulier (et non un professionnel de l’immobilier) et que vous signez une promesse unilatérale de vente pour un logement ou un terrain à bâtir, nous avons vu précédemment que vous disposez d’un délai légal de rétractation de 10 jours, à compter du lendemain de la réception du document signé (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Ce délai court à partir de la remise en main propre de la promesse signée ou de sa notification par voie postale ou électronique. 

Pendant cette durée, aucune justification n’est requise pour se rétracter : votre engagement peut être annulé sans pénalité, et la somme versée en dépôt de garantie doit vous être restituée intégralement, dans un délai de 21 jours.

Et en cas de rupture de la promesse de vente après les 10 jours ?

Passé le délai de rétractation, les choses se compliquent : la promesse devient ferme. Le bénéficiaire (c’est-à-dire l’acheteur potentiel) s’est engagé à acheter le bien selon les clauses prévues, et le vendeur est lié par une obligation de vente pendant toute la durée de validité du contrat.

Si l'acquéreur décide finalement de ne pas concrétiser l'achat du bien en ne levant pas son option après l’expiration du délai de rétractation, il perd le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur. La somme versée (souvent 5 à 10 % du montant total) peut être conservée par le vendeur à titre de compensation, sauf cas de force majeure ou clause suspensive non réalisée. 

Si le désistement est toutefois motivé par la présence d'une clause suspensive prévue par le contrat, l’acheteur peut alors se retirer du processus d'achat sans pénalité et la vente est annulée. Il peut ainsi bénéficier du remboursement de son dépôt de garantie. 

La rupture de la promesse de vente par le vendeur implique quant à elle d’importantes conséquences financières :

• si le vendeur se retire avant que l'acheteur n'ait levé l'option, il pourra alors être tenu de verser des dommages et intérêts à l'acheteur (généralement égaux à 20 % du montant de la vente) ;
• si le retrait du vendeur intervient après que l'acheteur ait levé l'option, la vente est considérée comme effective et l'acquéreur est en droit de réclamer devant un juge du tribunal de grande instance une vente forcée en plus des dommages et intérêts. 

6 conseils pratiques pour optimiser le processus

Maintenant que vous savez tout sur la promesse de vente, découvrons ensemble 6 conseils pratiques à garder en tête pour sécuriser et fluidifier votre projet immobilier :

1. Anticipez le financement avec votre banque avant même de signer : même si vous bénéficiez d'une clause suspensive d’obtention de prêt, il est très utile d’avoir déjà consulté votre banque ou un courtier en amont de la promesse de vente. Vous connaîtrez alors précisément votre capacité d’emprunt, sans compter le sérieux dont vous ferez preuve aux yeux du vendeur ;
2. Demandez un projet de promesse de vente avant la signature : plutôt que de découvrir le contenu le jour J, demandez à recevoir le projet de promesse quelques jours à l’avance. Cela vous laisse le temps de relire, de poser des questions et d’éviter les erreurs ou clauses ambiguës ;
3. Faites inscrire une clause de pénalité en cas de retrait injustifié du vendeur : elle n’est pas obligatoire, mais cette clause peut protéger l’acheteur dans le cas où le vendeur renoncerait sans motif valable. Elle permet de réclamer des dommages et intérêts forfaitaires, même sans passer par un jugement ;
4. Vérifiez le cadastre et les règles d’urbanisme locales : avant de signer, vous pouvez consulter gratuitement le plan cadastral sur cadastre.gouv.fr et demander un certificat d’urbanisme à la mairie. Vous évitez ainsi de mauvaises surprises sur les limites de parcelles, les servitudes ou les projets d’aménagement voisins ;
5. Négociez le montant de l’indemnité d’immobilisation si besoin : par défaut, cette somme représente 5 à 10 % du prix du bien. Mais ce montant reste négociable ! Dans le cas d’une vente avec peu de concurrence ou d’un projet d’achat encore incertain, vous pouvez proposer un pourcentage plus bas (3 %), surtout si vous montrez votre sérieux ;
6. Soyez accompagné d’un professionnel de confiance : même si la promesse est établie devant notaire, n’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour un second avis ou à solliciter un expert technique (diagnostiqueur, architecte, etc.) si vous avez des doutes sur l’état du bien.