⏱L'essentiel en quelques mots
L’immobilier reste l’un des placements préférés des français. Valeur refuge par excellence, il permet de faire fructifier son capital et de développer son patrimoine notamment grâce à l’investissement locatif. L’achat d’un bien immobilier pour le mettre en location implique cependant bien souvent de trouver un financement auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit. Lorsque la situation budgétaire d’un emprunteur rend difficile l’investissement locatif, le rachat de crédit immobilier peut être une solution pour le réaliser :
- le rachat de crédit immobilier consiste à solder un ancien prêt au profit d’un nouvel emprunt, soit parce que les taux immobiliers ont baissé depuis, soit pour adapter les mensualités à la nouvelle situation ou au nouveau projet de l’emprunteur (soit les deux).
- en réduisant le taux d’endettement (sous les 35 %) grâce à l’allongement de la durée de remboursement, l’emprunteur redevient éligible à un nouvel emprunt pour réaliser un investissement locatif ;
- avant de procéder au rachat de crédits, il est recommandé de tenter la renégociation de crédit immobilier auprès de votre banque prêteuse. Cette solution permet, grâce à l’amélioration des conditions de remboursement (lorsque les taux baissent notamment), de pouvoir accueillir un nouveau crédit et réaliser votre investissement locatif ;
- il faut savoir que le rachat de crédit immobilier permet de réduire le montant des mensualités de crédit grâce à un allongement de la durée de remboursement. Il implique ainsi des frais supplémentaires (mise en place d’une nouvelle garantie, assurance de prêt, le paiement des IRA…) et une augmentation du coût global du crédit à prendre en compte avant d’opter pour cette opération.
Sommaire
En quoi consiste l’investissement locatif ?
L’investissement locatif consiste à acheter un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) pour le ou les mettre en location de longue durée afin de générer des revenus fonciers réguliers avec les loyers. Il s’agit d’une stratégie prisée par de nombreux investisseurs notamment du fait de rendements souvent supérieurs aux livrets d’épargne.
Les avantages de l’investissement locatif
L’investissement locatif permet de diversifier ses revenus, de faire fructifier son capital, de développer son patrimoine ou encore de préparer l’avenir. C’est par exemple un excellent moyen de préparer sa retraite (en bénéficiant d’une résidence secondaire le moment venu) ou les futures études supérieures de ses enfants (en leur mettant à disposition un logement).
En plus des revenus récurrents procurés par cette activité, l’investissement locatif permet d’accroître la valeur de son patrimoine au fil du temps grâce à la réalisation de potentielles plus-values à la revente. L’immobilier constitue en outre une valeur refuge dans le temps et donc un investissement beaucoup plus sûr que certains produits financiers particulièrement volatils (bourse, cryptomonnaies, unités de compte notamment).
Les formes d’investissement locatif
En fonction de votre budget et de vos objectifs, l’investissement locatif peut être effectué aussi bien en acquérant des maisons que des appartements, voire même des immeubles. Les biens mis en location peuvent, par ailleurs, être loués nus ou meublés selon la stratégie souhaité et notamment votre régime déclaratif d’impôts (LMP ou LMNP) ou vos objectifs d’optimisation fiscale (dispositif Pinel par exemple).
Un projet nécessitant une certaine solvabilité financière
Pour réaliser un investissement locatif, il faut cependant remplir certaines conditions afin d’obtenir un financement bancaire et notamment de respecter le taux d’endettement maximal après opération de 35 % (assurance comprise).
À cet égard, le rachat de crédit immobilier peut aider un propriétaire à devenir investisseur locatif ou permettre à un investisseur d'acquérir d’autres biens à mettre en location. En optimisant son crédit immobilier, un emprunteur peut baisser son taux d’endettement et accueillir un nouvel investissement.
Comment le rachat de crédit immobilier peut vous aider pour un investissement locatif ?
Le rachat de crédit immobilier peut constituer une opportunité afin de réaliser un investissement locatif.
Le principe du rachat de crédit immobilier
Le rachat de crédit consiste à racheter un ou plusieurs crédits détenus par un emprunteur et de partir sur un nouveau prêt avec des échéances mensuelles réduites. En échange les nouvelles conditions sont ainsi plus adaptées à sa situation financière et au projet qu’il souhaite éventuellement concrétiser. Généralement, le rachat de crédit est sollicité pour :
- réduire le poids des mensualités qui pèse sur le budget et éviter un surendettement. Grâce à l’allongement de la durée du prêt, les échéances sont automatiquement réduites, mais le coût total s’en trouve augmenté ;
- diminuer son taux d’endettement pour réaliser un nouveau projet comme un investissement locatif.
Dans le cas spécifique du rachat de crédit immobilier, il implique le rachat d’un crédit immobilier avec lequel il est possible d’inclure tout autre prêt ou dette personnelle (conso, travaux, auto, renouvelable, impôts, découvert bancaire, etc.). Tant que la part du crédit immobilier à racheter est supérieure à 60 % des montants totaux à racheter, c’est un rachat de crédit immobilier et ce sont les taux immobiliers qui sont appliqués.
A l’inverse, ce sont les taux de crédit conso qui entrent en jeu.
Après rachat de crédit, l’emprunteur redevient à nouveau éligible à un nouveau crédit immobilier. L’opération constitue ainsi un levier stratégique d’investissement locatif.
Un rééquilibrage du budget
En consolidant les prêts et en allongeant la durée de remboursement, le rachat de crédit immobilier offre l’opportunité de réduire le montant de ses mensualités de remboursement de crédit. Dans le cas où le rachat présente un nouveau taux d’intérêt plus avantageux, cela allège le poids du nouveau financement libérant ainsi davantage l’endettement de l’emprunteur pour accueillir un projet d’investissement locatif.
Bon à savoir
Le rachat de crédit immobilier doit être envisagé le plus tôt possible pendant le remboursement du crédit (dans le premier tiers si possible). La majorité des intérêts sont en effet versés en début de prêt et l’écart entre le nouveau taux d’intérêt et l’ancien doit être suffisamment important pour absorber les frais de l’opération et que celle-ci soit rentable.
Une réduction du taux d’endettement
Lorsque les mensualités sont réduites, le taux d’endettement l’est automatiquement lui aussi. Ce taux d’endettement représente en effet la part des charges mensuelles incompressibles (loyers, remboursements d’emprunt, pensions à verser) par rapport aux revenus mensuels de l’emprunteur. Il s’agit d’un indicateur majeur pris en compte par les banques avant d’octroyer ou non un nouveau crédit immobilier.
Celui-ci ne doit pas dépasser 35 % (assurance comprise) selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Grâce au rachat de crédit immobilier, l’emprunteur diminue son taux d’endettement et assainit sa situation financière. En diminuant le ratio entre ses dettes et ses revenus, l’emprunteur peut alors envisager plus sereinement de nouveaux projets d’acquisition pour développer son patrimoine immobilier.
Bon à savoir
Dans le cas d’un investissement locatif, la banque prend en compte les futurs loyers qui seront perçus dans le cadre de la location et qui permettront de couvrir une bonne partie et parfois même la totalité de la mensualité de crédit. Pour un investissement locatif avec un locataire déjà en place, les futurs loyers peuvent même déjà être intégrés au calcul du taux d’endettement.
Une trésorerie complémentaire pour réinvestir ou gérer les imprévus
En plus d’assainir les finances de l’emprunteur, l’opération de rachat de crédit immobilier peut également permettre d’obtenir une trésorerie complémentaire. Ce nouveau financement vient alors s’agréger aux autres sommes à racheter pour offrir plus de flexibilité à l’investisseur.
Il peut notamment lui permettre d’envisager des travaux d’amélioration du logement pour augmenter sa valeur sur le marché ou encore son attractivité. Il s’agit donc d’une opportunité pour augmenter le montant des loyers (par exemple en meublant le bien) ou pour éviter de potentielles périodes de vacance locative.
Attention toutefois, cette trésorerie complémentaire devra être remboursée au même titre que le capital restant dû sur les autres emprunts. Elle allonge ainsi d’autant la période de remboursement.
Les inconvénients du rachat de crédit immobilier à ne pas négliger
Malgré tous ses avantages, notamment dans le cadre d’investissements locatifs, le rachat de crédit immobilier est loin d’être une opération neutre pour un emprunteur.
L’augmentation du coût global du crédit
La réduction des mensualités de crédit est rendue possible par l’allongement de la durée de remboursement du capital emprunté. L’étalement des remboursements a donc pour conséquence d’augmenter le coût global du crédit, notamment du fait d’intérêts courant sur une plus longue période.
Des frais non négligeables
Le rachat de crédit immobilier implique par ailleurs certains frais :
- les frais de dossier pour la mise en place du nouvel emprunt ;
- les frais de garantie et des frais de notaire pour la mise en place d’une caution ou d’une hypothèque sur le nouveau crédit immobilier et le service de la publicité foncière sur la nouvelle garantie ;
- d’éventuels frais de mainlevée d’hypothèque lorsqu’une hypothèque était déjà présente sur le prêt racheté ;
- des indemnités de remboursement anticipé (IRA) du ou des prêts à racheter ;
- d’éventuels frais de courtage si vous faites le choix de faire appel à un professionnel pour le rachat de votre crédit immobilier ;
- des frais d’assurance emprunteur pour couvrir le nouvel emprunt contre d’éventuels accidents de la vie.
Pour évaluer au mieux les coûts inhérents à l’opération de rachat de crédit immobilier dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez vous référer au TAEG (taux annuel effectif global) mentionné dans l’offre de prêt. Cet indicateur agglomère en effet l’ensemble des coûts induits par cette opération et vous permet ainsi de comparer plus facilement les offres entre elles.
Rachat de crédit immobilier et investissement locatif : Empruntis vous accompagne
Pour procéder à un rachat de crédit immobilier dans le cadre d’un investissement locatif, la meilleure solution reste de faire appel à un expert du crédit comme Empruntis. Nos courtiers spécialisés dans ce type d’opérations peuvent vous accompagner dans toutes les étapes du processus, de l’analyse de votre profil et de vos crédits en cours, à la constitution de votre dossier jusqu’à la signature de l’offre de rachat.
Grâce à un réseau de partenaires financiers développé depuis plus de 20 ans, Empruntis peut vous permettre d’obtenir des conditions de rachat particulièrement avantageuses et adaptées à votre situation financière. En renégociant les termes de vos crédits et notamment de vos crédits immobiliers, le courtier vous permet par exemple bien souvent de bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt, d’un allègement de vos mensualités mais aussi d’une réduction de votre taux d’endettement. Vous pourrez même obtenir, sous conditions d’éligibilité, une trésorerie complémentaire pour initier votre projet d’investissement locatif.
N’hésitez pas à effectuer différentes simulations sur nos outils de comparaison en ligne pour trouver la meilleure offre de rachat de crédit immobilier pour votre profil. Après une réponse de principe immédiate, nos experts du rachat vous recontacteront dans les plus brefs délais pour étudier votre dossier et finaliser votre regroupement de crédits.
Bénéficiez de notre expertise en regroupement de crédit,
c'est sans engagement !