Malgré une explosion des recettes fiscales liées aux logements vacants, la France n’est pas parvenue à endiguer le phénomène. C’est le constat sévère dressé par la Cour des comptes dans un rapport publié jeudi 22 mai, qui pointe l’inefficacité des outils actuels de lutte contre la vacance dans le parc privé et ce malgré des taux immobiliers devenus stables.
En 2022, 3,1 millions de logements étaient vacants en France, dont environ 1,1 million depuis plus de deux ans. Cette vacance de longue durée dite "structurelle" est en hausse constante depuis 2005 et touche principalement des territoires peu dynamiques, où l’offre de logement dépasse largement la demande. Dans certains départements ruraux ou d’outre-mer, elle atteint jusqu’à 10 % du parc.
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Une fiscalité en plein essor, sans impact
Face à ce fléau, l’État et les collectivités ont misé sur une fiscalité dissuasive. Deux taxes coexistent : la taxe sur les logements vacants (TLV), applicable dans les zones tendues, et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), décidée localement ailleurs. Entre 2017 et 2024, les recettes cumulées de ces taxes ont plus que triplé, passant de 116 à 378 millions d’euros. Et le nombre de logements concernés par la TLV a doublé, atteignant 810 000.
Pourtant, ces hausses n’ont produit aucun effet notable. La vacance structurelle persiste, voire progresse. « La montée en puissance de cette fiscalité n’a en rien endigué le phénomène », déplore la Cour. Elle appelle à repenser ces outils, notamment dans leur articulation avec la taxe sur les résidences secondaires (THRS).
Des causes multiples, des réponses locales nécessaires
La vacance structurelle ne résulte pas uniquement d’un choix délibéré des propriétaires. Elle découle souvent de l’état du logement (ancienneté, petite surface, mauvais classement énergétique) ou de sa localisation (zones à faible tension immobilière, communes en déprise). S’ajoutent des facteurs personnels : succession bloquée, propriétaires en maison de retraite, ou peu enclins à relouer.
Dans ce contexte, la Cour juge que "l’outil fiscal seul ne saurait répondre à des enjeux différenciés selon les territoires". Elle plaide pour une stratégie plus ciblée, qui distingue clairement les zones tendues où chaque logement vacant est un manque, des zones détendues où la vacance peut relever d’un problème de revitalisation urbaine ou de patrimoine obsolète.
Des dispositifs incitatifs encore marginaux
D’autres leviers, plus incitatifs, existent d’après l’institution. L’intermédiation locative, qui sécurise les propriétaires via un tiers gestionnaire, a permis de remettre environ 40 000 logements sur le marché entre 2017 et 2022. Mais ce chiffre reste faible au regard des enjeux. Des outils comme la base de données LOVAC et la plateforme Zéro Logement Vacant permettent aux collectivités d’identifier et de contacter les propriétaires, mais leur usage reste limité.
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