Alors que le marché immobilier ancien montre des signes de reprise, un phénomène surprenant se dessine : les passoires thermiques, ces logements classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), connaissent un regain d'intérêt significatif. C'est ce que révèle une étude conjointe d'Empruntis et Evoriel, qui ont uni leurs expertises pour analyser l'impact des étiquettes énergétiques sur le marché immobilier.
Taux Empruntis relevés le 07/06/2025
Un marché du crédit qui reprend des couleurs
Malgré un contexte marqué par des taux élevés et des conditions d'octroi durcies jusqu'à fin 2023, le nombre de dossiers financés par Empruntis a augmenté de 6,5 % en 2024 par rapport à 2023. Cette tendance s'est confirmée sur les quatre premiers mois de 2025, portée par l'amélioration des conditions de financement dès début 2024.
« La baisse des taux observée tout au long de l'année 2024 a entraîné un retour des acquéreurs, ce qui se mesure par une hausse des dossiers de financement », explique Caroline Pasquereau, directrice marketing du groupe Empruntis.
Les passoires thermiques, moteur inattendu de la reprise
Contre toute attente, les logements classés E, F et G au DPE gagnent du terrain. Entre 2023 et 2024, le réseau Lamy (Evoriel) a constaté une hausse des ventes des passoires thermiques de 7,3 % sur le segment de l'investissement locatif et de 20 % pour les résidences principales. Plus surprenant encore, ces biens se sont vendus plus rapidement que les logements mieux notés, à l'exception du Sud-Ouest et de la région Méditerranée.
Les dossiers de financement pour ces biens ont bondi de 57 % entre 2023 et 2024, avec une hausse atteignant 59 % pour les logements classés G, les plus énergivores. Cette tendance s'observe dans toutes les régions, avec des progressions particulièrement marquées en Île-de-France et dans le Nord-Est/Rhône-Alpes.
« Le marché des passoires thermiques a trouvé son équilibre », affirme Sébastien Thomas, directeur national transaction Evoriel. « Pour les propriétaires, c'est l'occasion de céder des biens qu'ils ne peuvent ou ne veulent pas rénover tout en encaissant une plus-value s'ils le détiennent depuis longtemps. Les acquéreurs, eux, peuvent devenir propriétaires à meilleur prix.»
L'impact du DPE et des aides à la rénovation
Si ces biens suscitent un intérêt croissant, c'est en grande partie grâce à leur prix d'achat décoté et à la baisse des taux immobiliers qui resolvabilisent les acquéreurs. En effet, la décote entre le prix de mandat et le prix final est plus importante pour les passoires thermiques que pour les autres biens : 6,1 % contre 5,7 % à Paris, ou encore 6,3 % contre 4,7 % dans le Nord-Ouest (chiffres 2024).
« Pour les banques, le DPE devient un vrai critère dans l'obtention du crédit", souligne Caroline Pasquereau. «Elles insistent sur l'impact sur le reste à vivre de consommations d'énergie élevées, mais aussi sur le fait qu'un bien E, F ou G se revendra mal en cas d'impayés.»
Toutefois, les acquéreurs peuvent bénéficier d'importantes aides pour réaliser leurs travaux, comme l'éco-PTZ. Entre le premier trimestre 2024 et le premier trimestre 2025, le nombre de projets d'achat avec travaux dans l'ancien a augmenté de 5 points, signe d'un regain d'intérêt pour la rénovation.
En 2025, les passoires thermiques continuent de séduire tant les acheteurs de résidences principales que les investisseurs. Ces derniers peuvent profiter des aides publiques, de prêts à taux bonifiés et déduire le montant des travaux de leurs loyers, réduisant ainsi leur base imposable.
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