Quelle est l'imposition sur la plus-value immobilière ?

Comment est imposée la plus-value immobilière ?

Calcul de la plus-value : brute vs nette

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Le prix de vente est celui auquel le bien a été vendu, ajusté des éventuels frais d'agence immobilière et autres frais de vente. Le prix d'acquisition est celui auquel vous avez acheté le bien, auquel s'ajoutent les frais d'acquisition (frais de notaire, d’agence) ainsi que le coût des travaux effectués sur le bien, sous certaines conditions.

La plus-value nette, quant à elle, correspond à la plus-value immobilière brute après déduction des charges et abattements applicables. Il peut s’agir de déductions liées aux frais de travaux ou à la durée de détention du bien. C'est cette plus-value nette qui est soumise à l’imposition.

Imposition de la plus-value : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Une fois la plus-value nette calculée, elle est soumise à deux types de prélèvements. Tout d’abord, elle est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. Ensuite, des prélèvements sociaux s'appliquent au taux de 17,2 %. Le taux global d’imposition s’élève ainsi à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Abattements pour durée de détention

Des abattements pour durée de détention sont prévus pour encourager la conservation des biens immobiliers. Ces abattements réduisent progressivement la base imposable. Pour l’impôt sur le revenu, vous bénéficiez d'un abattement de 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention, puis de 4 % pour la 22e année, aboutissant à une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, 1,60 % pour la 22e année, et 9 % par an à partir de la 23e année, conduisant à une exonération totale après 30 ans.

Dans quels cas la vente d'un bien immobilier est-elle soumise à l'impôt sur la plus-value ?

La vente d’un bien immobilier est généralement soumise à l'impôt sur la plus-value lorsque le vendeur réalise un bénéfice par rapport au prix d'acquisition. Cependant, il existe plusieurs situations où cet impôt s'applique ou, au contraire, où des exonérations sont possibles.

Voici les principaux cas où la vente d’un bien est soumise à l’impôt sur la plus-value :

• Vente d’une résidence secondaire : la plus-value d’une résidence secondaire est soumise à l'impôt, contrairement à la résidence principale. Dans ce cas, le vendeur doit s'acquitter de l’impôt sur le revenu (19 %) et des prélèvements sociaux (17,2 %), sauf si certaines conditions d'exonération sont remplies (par exemple, détention du bien pendant plus de 30 ans, ou si le montant de la plus-value est inférieur à 15 000 €).
• Vente d’un bien locatif : si vous vendez un bien immobilier que vous louiez, la plus-value est également imposable, à moins que vous ne soyez exonéré en raison de la durée de détention du bien (plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
• Vente d’un terrain nu : la vente d’un terrain nu est soumise à l’impôt sur la plus-value. Le calcul et le taux d’imposition sont les mêmes que pour les autres types de biens immobiliers.
• Biens hérités ou donnés : si vous vendez un bien immobilier que vous avez reçu en héritage ou en donation, la plus-value réalisée sera imposée. Le calcul se base sur la valeur du bien à la date de l'héritage ou de la donation.

Les cas d’exonérations d’impôt sur la plus-value

Vente de la résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt, quelle que soit la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien. Pour bénéficier de cette exonération, le bien doit être votre résidence principale au moment de la vente, c’est-à-dire le logement où vous résidez habituellement et de manière effective.

Vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans

La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Cet abattement progressif s'applique au fil des années, jusqu’à aboutir à une exonération totale après 30 ans.

Vente d’un bien d’une valeur inférieure à 15 000 €

Si le prix de vente de votre bien est inférieur à 15 000 €, vous êtes totalement exonéré de l'impôt sur la plus-value, que ce soit pour un bien immobilier, un terrain, ou une partie d’un bien (comme une place de parking). Cela s’applique à chaque propriétaire pour sa part de la vente.

Vente par une personne âgée ou invalide

Certaines personnes âgées ou invalides peuvent bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière. Les conditions à remplir sont les suivantes :

• vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou d'une carte d’invalidité (2e ou 3e catégorie) ;
• vous ne dépassez pas un certain plafond de revenus (plafonds fixés par la législation fiscale) ;
• vous n'êtes pas soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) l'année précédant la vente.

Cette exonération s'applique également aux vendeurs hébergés en maison de retraite, à condition que la vente du bien ait lieu dans un délai raisonnable.

Exonération pour vente d’un bien à un organisme de logement social

Si vous vendez votre bien immobilier à un organisme en charge du logement social, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale de la plus-value, à condition que l’organisme en question s’engage à construire des logements sociaux ou très sociaux.

Vente de la résidence secondaire sous conditions

Dans certains cas, la vente d’une résidence secondaire peut aussi être exonérée partiellement. Cela concerne notamment si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente, et que vous utilisez le produit de la vente pour acheter une nouvelle résidence principale dans les 2 ans.

Vente par un expatrié

Les expatriés peuvent être exonérés d'impôt sur la plus-value immobilière à condition de remplir certaines conditions, notamment avoir été résident fiscal en France de manière continue pendant au moins 2 ans avant la vente, ou si la vente intervient dans les 10 ans après leur départ.

Quelle est l’imposition sur la plus-value d’un non résident ?

Lorsqu’un non-résident français réalise une plus-value immobilière sur la vente d’un bien en France, il est soumis à une imposition spécifique. Cette plus-value immobilière en non-résident est imposée au même titre que celle des résidents, mais avec quelques particularités :

• Taux d’imposition : pour l’impôt sur le revenu, les non-résidents sont soumis au même taux de 19 % sur la plus-value nette.
• Prélèvements sociaux : depuis 2019, les prélèvements sociaux pour les non-résidents sont fixés à 7,5 %, contre 17,2 % pour les résidents fiscaux français.

Les non-résidents peuvent bénéficier d’une exonération partielle ou totale sous certaines conditions, notamment s’ils ont été résidents fiscaux en France pendant au moins 2 ans avant la vente ou si la vente concerne un bien qui était leur résidence principale avant leur départ.

Plus-value immobilière et SCI : comment calculer l’imposition ?

La fiscalité applicable à la plus-value immobilière en SCI dépend du régime fiscal choisi par la société civile immobilière, à savoir l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) :

• SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : dans ce cas, la plus-value immobilière est imposée directement entre les mains des associés, au prorata de leur participation dans la SCI. Le calcul et l’imposition de la plus-value suivent les mêmes règles que pour les particuliers, soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
• SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value immobilière est calculée différemment. Elle est imposée au taux de l'impôt sur les sociétés (15 % pour les premiers 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà). De plus, aucune exonération pour durée de détention ne s’applique sous ce régime.

Attention à la surtaxe sur la plus-value immobilière !

En plus de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, une surtaxe s’applique aux plus-values immobilières lorsque le montant de la plus-value nette dépasse 50 000 €. Cette surtaxe est progressive et varie en fonction du montant de la plus-value réalisée.

Voici le barème applicable pur la surtaxe sur la plus-value immobilière :

• 2 % pour une plus-value comprise entre 50 001 € et 100 000 € ;
• 3 % pour une plus-value entre 100 001 € et 150 000 € ;
• 4 % pour une plus-value entre 150 001 € et 200 000 € ;
• 5 % pour une plus-value entre 200 001 € et 250 000 € ;
• 6 % pour une plus-value supérieure à 250 000 €.

Quelles démarches pour déclarer et payer l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Obligations déclaratives des vendeurs

Lors de la vente d’un bien immobilier, les vendeurs doivent s’acquitter de l'impôt sur la plus-value immobilière, si elle est imposable. Voici les démarches à suivre pour déclarer et payer cet impôt auprès de l’administration fiscale :

• Calcul de la plus-value : le notaire est chargé de calculer la plus-value nette imposable. Il prend en compte la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, les frais d’acquisition (notaire, travaux, etc.), ainsi que les abattements éventuels.
• Déclaration auprès de l’administration fiscale : le notaire se charge également de déclarer la plus-value à l’administration fiscale via le formulaire spécifique. Cette déclaration de plus-value immobilière est obligatoire et doit être effectuée au moment de la vente.
• Paiement immédiat de l'impôt : le notaire prélève directement l’impôt sur la plus-value au moment de la vente et le reverse aux services fiscaux. Le vendeur n'a donc pas besoin de le déclarer lors de sa déclaration annuelle de revenus.

Documents requis pour la déclaration de la plus-value immobilière

Pour que le notaire puisse procéder à la déclaration de la plus-value immobilière et au paiement de l’impôt, les documents suivants sont nécessaires :

• acte d’acquisition du bien (ou contrat de vente initial) ;
• factures des travaux réalisés, si vous souhaitez déduire ces frais ;
• attestations et justificatifs des frais d'acquisition (frais de notaire, d’agence) ;
• relevé des taxes foncières ou autres charges déductibles ;
• justificatifs des abattements ou exonérations, s'ils s'appliquent (par exemple durée de détention, résidence principale, etc.).

Déclaration via le notaire

Le notaire utilise le formulaire 2048-IMM pour déclarer la plus-value. Ce formulaire permet de détailler le calcul de la plus-value et d’appliquer les abattements éventuels. Une fois rempli, ce formulaire est transmis aux services fiscaux pour officialiser la déclaration et le paiement.